Balconi Aggettanti: chi Paga le Spese, il Condomino o il Condominio?
Condominio · Cass. civ., ord. n. 21865/2026 del 26 giugno 2026 e ord. n. 26533/2026 del 9 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini · aggiornato al 3 novembre 2026
I balconi aggettanti sono di proprietà del singolo condomino, che ne paga la struttura e la pavimentazione. Il condominio paga invece rivestimenti, frontalini e parapetti solo se hanno una funzione prevalentemente estetica per la facciata. Lo ha ribadito la Cassazione con l’ordinanza n. 21865/2026 del 26 giugno 2026, e con l’ordinanza n. 26533/2026 del 9 ottobre 2026 ha chiarito che la valutazione si fa caso per caso.
Balconi aggettanti: di chi sono?
Il balcone aggettante è quello che “sporge” dalla facciata, senza appoggiarsi su altri piani e senza fare da tetto a nessuno. Per la Cassazione non è una parte comune: i balconi «non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso» (Cass. ord. n. 21865/2026 del 26 giugno 2026). È, in pratica, il prolungamento dell’appartamento da cui sporge.
La conseguenza è semplice: le spese per la soletta, la pavimentazione, l’impermeabilizzazione del piano di calpestio e le ringhiere funzionali del balcone aggettante restano a carico del proprietario dell’appartamento.
Frontalini, rivestimenti e parapetti: quando paga il condominio
C’è però un’eccezione importante, che riguarda proprio le spese balconi aggettanti più frequenti nelle assemblee: il rivestimento del parapetto, la parte frontale della soletta (il “frontalino”), i marmi, le cornici, le fioriere decorative e gli altri elementi visibili dalla strada. Se queste parti hanno una prevalente funzione estetica per l’edificio, diventano elementi decorativi della facciata e la loro manutenzione spetta al condominio, con riparto tra tutti i condomini in base ai millesimi.
Nel caso deciso a giugno 2026, l’assemblea aveva ripartito tra tutti la spesa per rifare intonaco e marmi del frontalino di un balcone; un condomino sosteneva che la spesa dovesse pagarla il proprietario del balcone, perché il danno derivava dalle infiltrazioni del suo pavimento. La Cassazione ha confermato la delibera: il frontalino faceva parte del prospetto della facciata, quindi la spesa era condominiale.
Non esiste una regola valida per tutti i palazzi
Lo stesso frontalino, in un altro edificio, può essere qualificato in modo opposto. Con l’ordinanza n. 26533/2026 del 9 ottobre 2026 la Cassazione ha lasciato ferma la decisione dei giudici di merito che, guardando le fotografie della perizia, avevano ritenuto il frontalino non decorativo ma «elemento strutturale funzionale al corretto deflusso delle acque pluviali». Stabilire se un elemento sia decorativo o strutturale è infatti un «tipico apprezzamento di fatto» (Cass. ord. n. 21865/2026): lo decide il giudice di merito sulla base di foto, perizie e caratteristiche dell’edificio, e in Cassazione non si può rimettere in discussione.
E se il balcone fa anche da copertura?
Diverso è il caso del balcone o della terrazza che, almeno in parte, copre l’appartamento sottostante. Per la parte che fa da tetto si applica l’art. 1126 c.c. (un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi a carico dei condomini sottostanti); per la parte che sporge oltre i muri perimetrali paga solo il proprietario. Con l’ordinanza n. 21572/2026 del 24 giugno 2026 la Cassazione ha confermato una delibera che, su una terrazza coperta per il 40% e aggettante per il 60%, aveva ripartito le spese proprio così.
In sintesi
Per le spese balconi aggettanti la regola è: struttura, pavimento e impermeabilizzazione al proprietario; rivestimenti, frontalini e parapetti al condominio solo se hanno una funzione prevalentemente estetica per la facciata, da verificare edificio per edificio. Se il balcone copre anche un appartamento sottostante, per quella parte si applica il riparto dell’art. 1126 c.c. Prima di impugnare una delibera conviene raccogliere fotografie e documentazione tecnica sulla funzione effettiva degli elementi in discussione e ricordare il termine di 30 giorni per le delibere annullabili.
Domande frequenti
Chi paga la riparazione del balcone aggettante?
Il proprietario dell’appartamento a cui appartiene il balcone, per struttura, pavimentazione e impermeabilizzazione: il balcone aggettante non è una parte comune (Cass. ord. n. 21865/2026).
Il frontalino del balcone è a carico del condominio?
Sì, se ha una funzione prevalentemente estetica e fa parte del decoro della facciata; no, se è un elemento strutturale (ad esempio funzionale al deflusso delle acque). La valutazione è di fatto e va fatta caso per caso (Cass. ord. n. 26533/2026).
L’assemblea può mettere la spesa del frontalino a carico del proprietario del balcone perché non ha curato il pavimento?
No: l’assemblea deve applicare i criteri legali di riparto; l’eventuale responsabilità del singolo per il danno va accertata dal giudice (Cass. ord. n. 21865/2026).
Come si dividono le spese se il balcone fa anche da tetto all’appartamento sotto?
Per la parte di copertura si applica l’art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi); per la parte che sporge oltre i muri perimetrali paga solo il proprietario (Cass. ord. n. 21572/2026).
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