Avv. Claudio Cuzzini

Condominio · Cass. civ., Sez. 2, sent. n. 31675/2025 del 4 dicembre 2025 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini · aggiornato al 3 novembre 2026

Come si dividono le spese dell’ascensore

Dal 2013 l’ascensore è espressamente indicato tra le parti comuni dell’edificio (art. 1117, n. 3, c.c., dopo la riforma della legge n. 220 del 2012) e l’art. 1124 c.c. stabilisce che scale e ascensori «sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono». La spesa si divide così: metà in proporzione al valore di ciascuna unità (i millesimi) e metà in proporzione all’altezza del piano dal suolo. Chi abita più in alto, quindi, paga di più.

Diverso è il caso dell’installazione di un ascensore dove prima non c’era: per la Cassazione quelle spese seguono il criterio generale del valore delle proprietà (art. 1123 c.c.), mentre il criterio dell’art. 1124 vale per la manutenzione e la ricostruzione dell’ascensore già esistente (Cass. sent. n. 31675/2025, che richiama Cass. n. 20713/2017 e n. 3264/2005). La Corte lo afferma con riferimento al testo dell’art. 1124 anteriore alla riforma del 2012, applicabile a quel caso: per le installazioni nuove conviene verificare caso per caso anche le regole sulle innovazioni.

Il piano terra paga l’ascensore?

È la domanda più frequente nelle assemblee. La risposta della Cassazione è: sì, salvo un titolo che dica espressamente il contrario. Nel caso deciso a dicembre 2025, l’assemblea aveva sostituito quattro ascensori e ripartito la spesa escludendo i negozi al piano terra e i proprietari dei sottoscala. I giudici hanno annullato la delibera: anche quei condomini possono usare l’ascensore, almeno per salire al terrazzo condominiale, e quindi devono contribuire.

Quando si può derogare

Il criterio dell’art. 1124 c.c. non è intoccabile: si può prevedere una ripartizione diversa, e persino l’esonero totale di alcuni condomini. Ma serve una deroga espressa, contenuta in un regolamento di natura contrattuale oppure in una delibera approvata all’unanimità, cioè con il consenso di tutti. Una delibera a maggioranza non basta.

Attenzione anche alla formulazione: nel caso del 2025 il regolamento prevedeva un riparto “secondo l’altezza del piano” per la manutenzione e una tabella con zero millesimi per i negozi, ma la Corte ha ritenuto che riguardasse le spese di esercizio e manutenzione, non la sostituzione dell’impianto. Senza una clausola chiara anche su quella, torna la regola di legge.

In sintesi

Le spese ascensore condominio si dividono metà a millesimi e metà secondo l’altezza del piano tra tutti i proprietari a cui l’impianto serve. Il piano terra e i negozi pagano anche loro, a meno che un regolamento contrattuale o una delibera unanime non li esonerino in modo espresso, anche per la sostituzione. Prima di contestare un riparto conviene leggere con attenzione il regolamento e le tabelle allegate: è lì che si decide la partita.

Domande frequenti

Come si ripartiscono le spese dell’ascensore in condominio?

Per metà in base al valore delle unità (millesimi) e per metà in base all’altezza del piano dal suolo (art. 1124 c.c.).

Chi ha un negozio al piano terra deve pagare l’ascensore?

Sì, se il regolamento contrattuale non lo esonera espressamente: anche i locali terranei possono fruire dell’ascensore, ad esempio per salire al terrazzo comune (Cass. sent. n. 31675/2025).

L’assemblea può esonerare qualcuno dalle spese dell’ascensore?

Solo all’unanimità o se lo prevede un regolamento di natura contrattuale; una delibera a maggioranza non basta.

Come si dividono le spese per installare un ascensore nuovo?

Secondo la Cassazione, con riferimento alla disciplina anteriore alla riforma del 2012, l’installazione ex novo segue il criterio del valore delle proprietà (art. 1123 c.c.), diverso da quello della manutenzione e sostituzione (Cass. sent. n. 31675/2025).

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