Lavori condominiali: devo far passare le ditte dalla mia proprietà?
Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 25609/2026 del 21 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini
Per i lavori condominiali il condomino deve consentire il passaggio nella propria proprietà quando serve per costruire o riparare una parte comune (art. 843 c.c.). Ma se l’opera va installata stabilmente su un bene di sua proprietà esclusiva, non si tratta più di accesso: è una servitù, che l’art. 843 c.c. non consente di imporre. Per questo, chiarisce la Cassazione con l’ord. n. 25609/2026 del 21 settembre 2026, stabilire di chi è il bene è decisivo.
Il caso: prese d’aria nelle cantine e un atrio conteso
In un condominio pugliese le cantinole comuni soffrono di umidità e infiltrazioni. L’assemblea delibera di installare prese di ventilazione in un atrio raggiungibile solo attraverso l’appartamento di una condomina, e il condominio le chiede in giudizio di consentire l’accesso alle maestranze.
La condomina si oppone: l’atrio è di sua proprietà esclusiva. Il Tribunale di Trani, esaminati i titoli d’acquisto, le dà ragione e respinge la domanda. La Corte d’appello di Bari ribalta la decisione: la proprietà dell’atrio sarebbe irrilevante, perché l’art. 843 c.c. impone comunque al proprietario di consentire l’accesso per le opere comuni. La Cassazione, con l’ord. n. 25609/2026 del 21 settembre 2026, accoglie il ricorso della condomina e rinvia alla Corte d’appello.
Lavori condominiali: accesso temporaneo sì, peso permanente no
L’art. 843 c.c., applicabile anche al condominio, impone al proprietario di permettere l’accesso e il passaggio nel proprio fondo quando è necessario per costruire o riparare un’opera del vicino o comune. Si tratta però di una limitazione per un’utilità occasionale e transitoria, che non può mai trasformarsi in una servitù.
Da qui la distinzione tracciata dalla Corte. Se si deve attraversare il bene per raggiungere un’altra opera, chi ne sia il proprietario è irrilevante: il passaggio va consentito. Se invece l’opera deve essere collocata proprio su quel bene, conta eccome: se il bene è parte comune, il condomino deve consentire il passaggio necessario ai lavori condominiali; su un bene di proprietà esclusiva altrui l’installazione stabile è un peso permanente che l’art. 843 c.c. non autorizza.
Cosa succede adesso
La Corte d’appello, in diversa composizione, dovrà accertare se l’atrio sia parte comune dell’edificio o di proprietà esclusiva della condomina. L’accertamento sarà solo incidentale: in mancanza di una domanda specifica ex art. 34 c.p.c., non farà stato sulla proprietà con efficacia di giudicato, perché il giudizio si è svolto contro l’amministratore e non nei confronti di tutti i condomini. La Cassazione non ha quindi detto chi “vince”: ha fissato il criterio con cui decidere.
“In tal caso l’installazione stabile, su un bene di proprietà esclusiva altrui, non è accesso né passaggio, ma un peso permanente, che l’art. 843 c.c. non consente di imporre.”Cassazione, Sez. 2, ord. n. 25609/2026 del 21 settembre 2026
In sintesi
Con l’ord. n. 25609/2026 del 21 settembre 2026 la Cassazione distingue tra accesso temporaneo, che il condomino deve consentire per i lavori condominiali sulle parti comuni, e installazione permanente su un bene di proprietà esclusiva, che il condominio non può imporre con l’art. 843 c.c. La questione della proprietà del bene, quindi, va sempre risolta prima di decidere.
Domande frequenti
Posso impedire alle ditte dei lavori condominiali di passare dal mio appartamento?
In linea generale no, se il passaggio è necessario per riparare o costruire una parte comune: l’art. 843 c.c. impone di consentirlo, con il diritto a un’indennità se si subisce un danno.
Il condominio può installare tubi o prese d’aria in uno spazio di mia proprietà?
Non in forza dell’art. 843 c.c.: un’installazione stabile su un bene di proprietà esclusiva è una servitù, che richiede il consenso del proprietario o un titolo diverso. Così la Cassazione nell’ord. n. 25609/2026 del 21 settembre 2026.
E se lo spazio è una parte comune?
Se il bene è parte comune, secondo la Corte il condomino deve consentire il passaggio necessario per eseguire i lavori condominiali. Se invece è di sua proprietà esclusiva, l’installazione stabile non può essere imposta con l’art. 843 c.c.: per questo l’accertamento della proprietà è decisivo.
La sentenza del giudice decide anche chi è il proprietario?
Non necessariamente: se nessuno lo chiede espressamente, l’accertamento sulla proprietà fatto in una causa contro l’amministratore vale solo per decidere quella domanda e non fa giudicato.
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Avv. Claudio Cuzzini
Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma
Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.
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