Lavori condominiali fatti male: l’amministratore può chiedere i danni anche per i balconi?
Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini
Quando i lavori condominiali fatti male danneggiano anche balconi, ringhiere e altre parti private, l’amministratore può chiedere il risarcimento all’impresa e al direttore dei lavori se agisce per la conservazione dell’edificio nel suo insieme. Con l’ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026 la Cassazione ha cassato la sentenza che aveva escluso quei danni solo perché riguardavano proprietà esclusive: la causa torna alla Corte d’appello di Salerno.
Il caso: un appalto di manutenzione straordinaria finito in causa
Nel 2008 un condominio in provincia di Salerno affida a un’impresa, con un direttore dei lavori, la manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale. Secondo il condominio si tratta di un intervento complessivo, che comprende facciate, soffitti, frontalini e ringhiere dei balconi. Per il condominio sono lavori condominiali fatti male: tramite l’amministratore cita in giudizio impresa e direttore dei lavori per i vizi dell’opera (artt. 1667, 1668 e 1669 c.c.).
Il Tribunale accoglie la domanda e condanna i due convenuti a pagare 32.108 euro, l’importo stimato dal consulente tecnico per eliminare i difetti. La Corte d’appello riduce la somma a 21.381,14 euro e compensa le spese del giudizio di appello: secondo i giudici andavano tolti i danni ai balconi e alle ringhiere, perché riguardavano le proprietà esclusive dei singoli condomini e l’amministratore non poteva chiederli.
Il condominio ricorre in Cassazione e, con l’ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026, ottiene l’accoglimento del primo motivo.
Lavori condominiali fatti male: fin dove arriva l’amministratore
L’amministratore deve compiere gli atti conservativi delle parti comuni (art. 1130 c.c.) e per questo può agire in giudizio da solo (art. 1131 c.c.) anche per il risarcimento dei danni, quando la domanda è collegata alla conservazione delle cose comuni. Richiamando un proprio precedente, la Corte ricorda che l’amministratore può proporre anche l’azione per i gravi difetti dell’opera (art. 1669 c.c.) quando i difetti riguardano l’intero edificio e i singoli appartamenti, perché la causa del danno è comune.
L’ordinanza riprende testualmente un precedente (Cass. n. 14871/2025), secondo cui l’amministratore è legittimato:
“[…] anche a proporre ogni azione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, e perciò allorché agisca a tutela dell’edificio nella sua unitarietà”Cassazione, Sez. 2, ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026, che cita Cass. n. 14871/2025
Il limite è altrettanto chiaro: senza un mandato dei singoli condomini, l’amministratore non può chiedere i danni subiti dentro le unità di proprietà esclusiva quando si tratta di crediti distinti e individuali, che vanno oltre la conservazione del fabbricato. In quel caso devono agire i condomini interessati.
L’errore della Corte d’appello
Nel caso deciso l’appalto, approvato dall’assemblea, secondo il condominio e in base al contenuto del contratto riguardava il ripristino complessivo dell’edificio. Balconi e ringhiere, insieme alle lesioni delle facciate, ai soffitti e ai frontalini, rientravano secondo il condominio in un unico intervento conservativo e non potevano essere considerati elementi estranei alla struttura.
Per la Cassazione la Corte d’appello ha sbagliato a negare in radice la legittimazione dell’amministratore solo perché alcuni beni erano di proprietà esclusiva, senza verificare se quei danni fossero funzionalmente collegati alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà. Dei lavori condominiali fatti male sulle parti comuni, quindi, l’amministratore può chiedere conto anche quando il danno alle parti private ne è il riflesso, purché sia collegato alla conservazione dell’edificio.
Le spese di lite: la riduzione dell’importo non basta per compensarle
Sulle spese l’ordinanza aggiunge un’indicazione utile. La Corte d’appello le aveva compensate anche perché il condominio aveva ottenuto meno di quanto liquidato in primo grado. Pur dichiarando assorbito il motivo sulle spese, la Cassazione ricorda il principio delle Sezioni Unite (n. 32061/2022): la reciproca soccombenza non si ricava dalla sola riduzione dell’importo di un’unica domanda, ma richiede più domande contrapposte o l’accoglimento parziale di una domanda articolata in più capi autonomi.
In sintesi
Con l’ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026 la Cassazione afferma che, in caso di lavori condominiali fatti male, l’amministratore può agire contro impresa e direttore dei lavori anche per i danni che si riflettono su balconi e altre parti private, se l’azione mira a conservare l’edificio nel suo insieme. Non può invece chiedere, senza mandato, i danni propri di ciascun condomino dentro il suo appartamento. Il giudice deve verificare caso per caso il collegamento con la conservazione delle parti comuni, senza escludere quei danni per il solo fatto che riguardano proprietà esclusive.
Domande frequenti
I lavori condominiali fatti male hanno rovinato il mio balcone: chi chiede i danni?
Se il danno al balcone deriva dall’intervento sulle parti comuni ed era compreso nell’appalto unitario di conservazione dell’edificio, può agire l’amministratore per conto del condominio. Per i danni propri del singolo appartamento, distinti dalla conservazione del fabbricato, serve l’azione del condomino o un suo mandato all’amministratore.
L’amministratore ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea per fare causa all’impresa?
Per le azioni dirette a conservare le parti comuni, compreso il risarcimento dei danni collegati, l’amministratore ha una legittimazione autonoma (artt. 1130 e 1131 c.c.). È comunque buona prassi informare l’assemblea e documentare le decisioni sull’appalto e sui vizi.
Contro chi si agisce se i lavori in condominio sono eseguiti male?
Contro l’impresa appaltatrice e, se ha concorso nei difetti, contro il direttore dei lavori. Le garanzie per i vizi dell’appalto (art. 1667 c.c.) e per i gravi difetti dell’opera (art. 1669 c.c.) possono concorrere, a tutela del committente.
Cosa conviene fare se dopo i lavori compaiono difetti?
Davanti a lavori condominiali fatti male conviene segnalare subito i difetti per iscritto all’amministratore, fotografarli e datarli, chiedere un accertamento tecnico e rispettare i termini di denuncia previsti per l’appalto. Più è tempestiva la contestazione, più è semplice ottenere il risarcimento.
Sui rapporti tra lavori condominiali e proprietà privata puoi leggere anche il nostro commento sull’accesso delle ditte alla proprietà privata durante i lavori e quello sull’amministratore che sposta i soldi tra condomìni.
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Avv. Claudio Cuzzini
Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma
Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.
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