Migliorie sulla Casa Ereditata: chi le Deve Rimborsare?
Successioni · Cass. civ., Sez. 2, sent. n. 25955/2026 del 29 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini
Due fratelli ereditano un complesso con due appartamenti e un locale artigianale al piano terra che non si può dividere in natura. Il fratello ha fatto lavori di miglioria nell’appartamento in cui abita; la sorella ha incassato per anni gli affitti del locale. Con la sentenza n. 25955/2026 del 29 settembre 2026 la Cassazione ribadisce due regole: le migliorie sulla casa ereditata fatte da un coerede entrano nella stima del bene e la spesa va rimborsata pro quota dagli altri, e chi incassa i canoni deve restituire agli altri la loro quota, potendo però chiedere il rimborso delle proprie spese anche solo in appello. La sentenza d’appello è cassata con rinvio solo sui conti (detrazione di imposte e spese dai frutti, rimborso delle migliorie al netto delle detrazioni fiscali).
Il caso: due appartamenti e un locale artigianale che non si possono separare
Il padre muore nel 1999 senza testamento. Tra i suoi beni c’è un complesso immobiliare a Saronno: un fabbricato artigianale al piano terra e, al primo piano, due appartamenti, in cui vivono con le rispettive famiglie i due figli. Per legge l’eredità va in parti uguali alla moglie e ai due figli: un terzo ciascuno. Nel 2009 muore anche la madre, con un testamento che, secondo il figlio, lede la sua quota di legittima. Nel 2014 il figlio si rivolge al Tribunale di Busto Arsizio: chiede la riduzione delle disposizioni testamentarie, la divisione dei beni comuni, la sua quota degli affitti del locale incassati dalla sorella e il rimborso delle migliorie eseguite sull’immobile.
La sorella non si oppose alla riduzione né alla divisione, ma chiese di poter prelevare dalla massa le somme che, a suo dire, le spettavano per i conti della comunione. Il Tribunale ridusse il testamento della madre riconoscendo al fratello un terzo dell’eredità materna. Ritenuto il complesso non comodamente divisibile, lo assegnò per intero alla sorella, titolare della quota maggiore (11/18, contro i 7/18 del fratello), con un conguaglio di circa 150.000 euro, e la condannò a restituire al fratello la sua parte degli affitti e un terzo dei depositi bancari della madre. La Corte d’appello di Milano confermò la non divisibilità e l’assegnazione, alzò il conguaglio a circa 167.000 euro e riconobbe al fratello circa 19.000 euro per le migliorie; lasciò invece fuori dalla divisione un piccolo bilocale ricavato senza titolo al primo piano.
Le migliorie sulla casa ereditata: chi le rimborsa
Il primo punto che interessa a chi eredita una casa, sollevato in Cassazione dalla sorella, riguarda le migliorie sulla casa ereditata: quando un immobile ereditato non può essere materialmente diviso (art. 720 c.c.) e va assegnato per intero a uno dei coeredi, chi ha speso per le migliorie sulla casa ereditata ha diritto a un rimborso, da calcolare insieme al valore del bene.
“[…] nel giudizio di divisione ereditaria di un bene riscontrato non divisibile, le migliorie apportate da uno dei condividenti vengono a far parte dello stesso per il principio dell’accessione, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene medesimo, nonché della determinazione delle quote e della liquidazione dei conguagli.”Cassazione, Sez. 2, sent. n. 25955/2026 del 29 settembre 2026, che richiama Cass. n. 5527/2020
In pratica: le migliorie diventano parte del bene e ne aumentano il valore per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) e quell’aumento entra nella stima fatta dal perito, incidendo sia sulle quote sia sul conguaglio che l’assegnatario deve pagare agli altri coeredi. In più, chi le ha pagate ha diritto a farsi rimborsare dagli altri la loro parte della spesa: la Cassazione ha ritenuto corretto che la Corte d’appello abbia fatto entrambe le cose, stimando il bene con le migliorie e calcolando a parte il rimborso pro quota delle spese. La sorella sosteneva di non dover nulla, perché i lavori riguardavano l’appartamento abitato dal fratello: per la Cassazione deve comunque rimborsare la sua parte, perché il bene era in comunione e anche lei ha beneficiato dell’aumento di valore. Nel caso specifico, però, la Cassazione ha accolto in parte il motivo della sorella: la Corte d’appello aveva calcolato il rimborso spettante al fratello senza sottrarre le detrazioni fiscali di cui questi aveva già beneficiato per gli stessi lavori, nonostante fosse lui stesso ad averne chiesto il rimborso al netto del beneficio fiscale. Su questo punto la causa torna alla Corte d’appello di Milano, che dovrà ricalcolare il rimborso partendo dalla somma chiesta dal fratello (circa 19.500 euro di spese al netto delle detrazioni, da rimborsare pro quota).
Anche i canoni d’affitto si dividono, e si può chiedere il rimborso delle spese anche in appello
La Cassazione ha accolto anche i motivi della sorella sui canoni di locazione del locale commerciale. Il principio, anche questo consolidato, è chiaro: il coerede che amministra da solo la casa ereditata deve agli altri coeredi la loro quota dei frutti, sia naturali che civili (i canoni d’affitto), prodotti dal bene comune. Ma chi ha incassato quei canoni può a sua volta chiedere il rimborso delle spese sostenute per produrli — anche per la prima volta nel giudizio d’appello, senza bisogno di una domanda riconvenzionale, perché si tratta semplicemente di fare i conti tra dare e avere. Il Tribunale aveva invece considerato tardiva, e la Corte d’appello di Milano generica, la richiesta della sorella di tenere conto delle imposte già versate sui canoni e delle spese sostenute nell’interesse della comunione: anche su questo la causa torna in appello.
In sintesi
Quando una casa ereditata non si può dividere in natura e va assegnata a uno solo degli eredi, le migliorie sulla casa ereditata fatte da chi ci abita non si perdono: aumentano il valore del bene per accessione ed entrano nel calcolo del conguaglio da versare agli altri coeredi. Allo stesso tempo, chi ha incassato da solo gli affitti di un bene ereditario deve restituire agli altri la loro quota, ma può a sua volta farsi rimborsare le spese sostenute — anche chiedendolo solo in appello. Conviene documentare da subito, con fatture e ricevute, sia le spese di miglioria che quelle di gestione del bene comune: sono conti che, prima o poi, qualcuno chiederà di fare.
Domande frequenti
Chi paga le migliorie sulla casa ereditata se l’immobile non si può dividere?
Il coerede che ha speso per migliorare l’immobile ha diritto a un rimborso: le migliorie si aggiungono al bene per il principio dell’accessione e il loro valore entra nella stima dell’immobile, incidendo su quote e conguagli (Cass. n. 25955/2026; Cass. n. 5527/2020).
Se un erede incassa da solo l’affitto di un immobile ereditato, lo deve dividere con gli altri?
Sì. I canoni d’affitto sono frutti civili del bene comune e vanno divisi tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote, dal momento dell’apertura della successione.
Posso chiedere il rimborso delle spese sostenute per il bene ereditario solo nel giudizio d’appello?
Sì: per la Cassazione non serve una domanda riconvenzionale apposita, perché la richiesta di tenere conto delle spese fa parte della sistemazione dei conti tra dare e avere legata alla restituzione dei frutti, e può essere avanzata e documentata anche in appello.
Un abuso edilizio nella casa ereditata impedisce di dividerla?
Può impedire la divisione della sola parte abusiva: se una porzione dell’immobile non ha alcun titolo edilizio che la riguardi, oppure è del tutto sconosciuta al catasto (senza identificazione né rendita), va esclusa dalla divisione giudiziale, che riguarderà il resto del compendio ereditario.
Sulle successioni puoi leggere anche il nostro commento sulla casa ereditata occupata da un solo erede e quello sull’azione di riduzione contro le donazioni.
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Avv. Claudio Cuzzini
Avvocato a Roma da oltre vent’anni · Ordine degli Avvocati di Roma
Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata.
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