Avv. Claudio Cuzzini

Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: la caldaia nuova e l’offerta “da completare”

In un condominio di Genova l’assemblea del 23 giugno 2016 approva l’adeguamento della centrale termica. La proposta di una ditta prevedeva, per sette anni, la fornitura delle componenti della centrale, la sostituzione della caldaia in comodato d’uso e l’assistenza tecnica, con il pagamento del prezzo rateizzato in sette annualità per ciascun condomino. Nella stessa delibera l’assemblea incarica l’amministratore di invitare la ditta a formulare l’offerta definitiva e di convocare poi il consiglio di condominio per la scelta finale dell’offerta più vantaggiosa.

Una condomina, che non aveva partecipato alla riunione, impugna la delibera. Tribunale e Corte d’appello di Genova le danno torto. Lei ricorre in Cassazione con due motivi: il primo riguarda sia la rateizzazione (che a suo dire era un finanziamento da approvare all’unanimità) sia la delega della scelta al consiglio; il secondo una sanzione del Comune per l’allaccio alla fognatura, che secondo lei doveva restare a carico dell’amministratore.

Il consiglio di condominio non può sostituire l’assemblea

Sulla delega la Cassazione accoglie il ricorso. Le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria sono deliberate dall’assemblea (art. 1135 c.c.), e la norma non prevede la possibilità di delegare queste attribuzioni. Il consiglio di condominio, che l’assemblea può nominare negli edifici con almeno dodici unità immobiliari (art. 1130-bis c.c.), non può prendere il suo posto. La Corte dà continuità a un principio già affermato (Cass. n. 20541/2025):

“Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, l’assemblea, ai sensi dell’art. 1130-bis, comma 2, c.c. può nominare un consiglio di condominio, le cui determinazioni sono tuttavia vincolanti soltanto se successivamente approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea stessa, in quanto quest’ultima non può essere esautorata dalle sue funzioni inderogabili […]”Principio di Cass. n. 20541/2025 richiamato da Cassazione, Sez. 2, ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026

L’ordinanza aggiunge che le opere da eseguire, l’oggetto dell’appalto e il prezzo sono gli elementi fondamentali dei lavori e proprio per questo sono riservati all’assemblea. Per questo è sbagliato ritenere legittima una delibera che affida all’amministratore il compito di far integrare l’offerta e al consiglio la scelta finale: le scelte riservate all’assemblea non possono essere lasciate alla valutazione discrezionale di altri, “ancorché Consiglieri del condominio”.

Cosa invece è stato respinto

Non tutte le censure della condomina sono passate. Sulla rateizzazione in sette anni la Cassazione ha ritenuto la critica generica: per i giudici di merito la ditta non aveva proposto un finanziamento ma un servizio pluriennale con pagamento rateale, una delle soluzioni possibili, già illustrata in un’assemblea precedente; e il controllo del giudice sulle delibere non si estende alle scelte discrezionali dell’assemblea, comprese quelle sugli obblighi di spesa.

Respinto anche il motivo sulla sanzione del Comune per l’allaccio alla fognatura: dagli atti risultava irrogata all’amministratore in solido con il condominio, quindi correttamente inserita nel bilancio condominiale.

In sintesi

Con l’ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026 la Cassazione ribadisce che la scelta della ditta per i lavori straordinari, insieme all’individuazione delle opere e del prezzo, è di competenza esclusiva dell’assemblea. Una delibera che rimette la scelta finale al consiglio di condominio o all’amministratore non è conforme all’art. 1135 c.c. e può essere impugnata. Il consiglio può preparare e proporre, ma le sue determinazioni vincolano solo se poi l’assemblea le approva con le maggioranze di legge.

Domande frequenti

Il consiglio di condominio può scegliere l’impresa per i lavori?

No. Secondo l’ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026 la scelta dell’impresa per i lavori straordinari spetta all’assemblea e non è delegabile al consiglio di condominio né all’amministratore. Il consiglio può confrontare i preventivi e fare una proposta, che però deve essere approvata dall’assemblea.

Che cosa deve decidere l’assemblea per i lavori straordinari?

Le opere da eseguire, l’oggetto dell’appalto da stipulare con l’impresa e il relativo prezzo: sono gli elementi fondamentali dei lavori e per questo sono riservati alla delibera assembleare.

Il consiglio di condominio è obbligatorio?

No. L’assemblea può nominarlo negli edifici con almeno dodici unità immobiliari; è composto da almeno tre condomini e ha funzioni consultive e di controllo (art. 1130-bis c.c.).

Non ero in assemblea e la delibera delega la scelta della ditta: cosa posso fare?

Si può valutare l’impugnazione della delibera davanti al Tribunale. Per il condomino assente il termine è di trenta giorni dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.), e prima della causa occorre tentare la mediazione. Conviene muoversi subito, con il verbale e la convocazione alla mano.

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Avv. Claudio Cuzzini

Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma

Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.

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