Danni da muffa per un difetto dell’edificio: il condominio risponde anche dopo anni?
Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini
Se la muffa in casa nasce da un difetto costruttivo delle parti comuni e il condominio non interviene per eliminarlo, i danni da muffa possono essere chiesti al condominio come custode (art. 2051 c.c.). Per la Cassazione, ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026, l’omessa manutenzione è un illecito permanente: la prescrizione non parte dal vizio originario dell’edificio. Accolto il ricorso dei condomini, la causa torna alla Corte d’appello di Firenze.
Il caso: muffa in casa da trent’anni
Due coniugi acquistano nel 1992 un appartamento in un condominio a Prato. Già negli anni Novanta compaiono condensa e muffa: agiscono contro l’impresa costruttrice per i gravi difetti dell’opera (art. 1669 c.c.) e ottengono il risarcimento. La consulenza tecnica di quel giudizio, depositata nel 1996, individua la causa nella mancanza di coibentazione della facciata, che crea “ponti termici”.
Nel 2010 il problema si ripresenta. L’assemblea fa eseguire un saggio per capirne le cause e, secondo i proprietari, il condominio fa ritinteggiare l’interno con prodotti specifici (la Corte d’appello riterrà invece non provata quella tinteggiatura). Nel 2012 macchie di umidità e muffa ricompaiono, ma le assemblee successive escludono l’intervento esterno (il cappotto termico). A fine 2012 i proprietari chiedono al condominio il risarcimento dei danni da muffa e poi lo citano in giudizio come custode delle parti comuni.
Il Tribunale di Prato respinge l’eccezione di prescrizione ma rigetta la domanda, ritenendola una duplicazione di quella già vinta contro il costruttore. La Corte d’appello di Firenze va oltre e dichiara il diritto prescritto: per i giudici d’appello si trattava di un illecito istantaneo con effetti permanenti e il termine di cinque anni era partito al più tardi dal deposito della consulenza nel 1996. Con l’ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026 la Cassazione accoglie il ricorso dei proprietari e cassa la sentenza.
Danni da muffa: il condominio risponde come custode
Il punto decisivo è distinguere due illeciti diversi. Il vizio costruttivo è imputabile al costruttore e si fa valere con l’art. 1669 c.c. Al condominio, invece, i proprietari contestavano altro: non aver eseguito gli interventi necessari per eliminare quel difetto delle parti comuni, cioè l’omessa manutenzione e custodia dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Rispetto a questo illecito il condomino danneggiato è considerato “terzo” verso il condominio, e i danni lamentati sono, nella sua prospettazione, diversi e ulteriori rispetto a quelli già risarciti dal costruttore. La Corte richiama un principio già affermato (Cass. n. 19556/2021):
“Il condominio assume, invero, comunque responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c., ove, sia pure in presenza di difetti costruttivi originari di progettazione o di esecuzione dell’opera afferente alle parti comuni, non adempie agli obblighi di eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria delle stesse”Cassazione, Sez. 2, ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026
Quando si prescrive il risarcimento
L’omessa manutenzione dura con continuità finché il condominio non esegue i lavori necessari a eliminare il difetto: per questo, dice la Corte, ha natura di illecito permanente. Ne derivano due regole, che l’ordinanza riprende da Cass. n. 4677/2023:
- la richiesta di eliminare la causa (risarcimento in forma specifica, cioè i lavori) non si prescrive a partire dall’ultimazione dell’opera difettosa, perché l’illecito consiste nel mantenere quello stato di fatto, che si protrae nel tempo;
- il risarcimento in denaro dei danni all’immobile, come i danni da muffa, si prescrive “de die in diem”, cioè giorno per giorno, a mano a mano che i danni si verificano.
La Corte d’appello aveva invece trattato l’illecito del condominio come se coincidesse con il vizio originario del costruttore. Questo errore ha falsato la ricostruzione della domanda e, di conseguenza, l’individuazione del momento da cui far partire la prescrizione (art. 2947 c.c.). Gli altri due motivi, sulla mancata contestazione dei danni del 2012 e sulla prova della tinteggiatura del 2010, sono stati dichiarati assorbiti.
In sintesi
Con l’ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026 la Cassazione chiarisce che, se la muffa in un appartamento deriva da un difetto costruttivo delle parti comuni, il condominio che non interviene risponde come custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. Si tratta di un illecito permanente: la prescrizione non decorre dal vizio originario o dalla scoperta della sua causa, e per i danni da muffa risarcibili in denaro corre giorno per giorno, man mano che si producono. Conviene comunque segnalare subito il problema all’amministratore, per iscritto, e conservare la documentazione.
Domande frequenti
Se la muffa dipende da un difetto di costruzione, posso rivolgermi al condominio?
Sì: i danni da muffa si possono chiedere al condominio se il difetto riguarda parti comuni (come la facciata) e il condominio non esegue la manutenzione necessaria a eliminarlo. È una responsabilità diversa da quella del costruttore ex art. 1669 c.c. e può aggiungersi a essa, per danni diversi e ulteriori.
Ho scoperto la causa della muffa molti anni fa: è tutto prescritto?
Non necessariamente. Secondo l’ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026, finché il condominio non elimina il difetto l’illecito continua: la richiesta dei lavori non si prescrive dall’ultimazione dell’opera e i danni in denaro si prescrivono giorno per giorno, man mano che si verificano.
Il condominio può limitarsi a ritinteggiare l’interno?
Se la causa sta nelle parti comuni, un intervento solo interno può non bastare: il condominio risponde se non esegue le attività di conservazione e manutenzione straordinaria necessarie. Nel caso deciso, secondo i proprietari, la tinteggiatura interna del 2010 non aveva risolto il problema, ricomparso nel 2012.
Cosa conviene fare se ho la muffa in casa?
Segnalarla per iscritto all’amministratore, fotografare e datare i danni, chiedere che il punto sia messo all’ordine del giorno dell’assemblea e far accertare la causa da un tecnico. Con questi elementi si può valutare se chiedere al condominio il risarcimento dei danni da muffa.
Sui danni da infiltrazioni in condominio puoi leggere anche il nostro commento sulle tutele dell’inquilino per le infiltrazioni dal lastrico solare e quello sui lavori condominiali che richiedono l’accesso alla proprietà privata.
Per valutare un caso di muffa o infiltrazioni nel tuo appartamento puoi conoscere i nostri servizi di assistenza legale in materia di condominio a Roma.
Avv. Claudio Cuzzini
Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma
Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata.
Hai un caso simile?
Contatta lo Studio Legale Cuzzini: valuto la tua situazione e ti indico come procedere.
