Locazioni · Cass. civ., Sez. 3, ord. n. 25768/2026 del 24 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: un appartamento in affitto e l’acqua che entra dal tetto

In una causa nata a Roma, l’inquilina di un appartamento di proprietà di un ente previdenziale pubblico subisce infiltrazioni dal lastrico solare condominiale: cucina e bagno diventano praticamente inutilizzabili. Si rivolge al Giudice di Pace. Nel corso della causa il condominio ripara il lastrico e le infiltrazioni cessano: il giudice dichiara cessata la materia del contendere su questo punto e condanna l’ente proprietario e la società incaricata della manutenzione a risarcire i soli danni non patrimoniali.

In appello il Tribunale di Roma ribalta la decisione: l’inquilina non poteva chiedere al locatore di “fare i lavori”, il locatore non era proprietario del lastrico e i danni non patrimoniali non erano provati. L’inquilina ricorre in Cassazione, che con l’ord. n. 25768/2026 del 24 settembre 2026 rigetta il ricorso. Poiché le infiltrazioni erano già state eliminate, in Cassazione si discuteva ormai soltanto di chi dovesse pagare le spese del giudizio (la cosiddetta soccombenza virtuale): per decidere, però, la Corte ha chiarito principi utili a ogni inquilino.

Infiltrazioni dal lastrico solare: vizio o obbligo di riparazione?

Il cuore della decisione è la distinzione tra due rimedi diversi del codice civile. L’art. 1576 c.c. obbliga il locatore alle riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato locativo, ma riguarda solo gli inconvenienti eliminabili con la normale manutenzione. Quando il problema investe la struttura dell’immobile, come le infiltrazioni da una copertura comune, si applicano invece gli artt. 1578 e 1581 c.c. sui vizi della cosa locata.

La differenza è pratica: in caso di vizio l’inquilino non ha un’azione di “esatto adempimento” per costringere il locatore a eseguire l’opera, ma può chiedere la riduzione del canone o la risoluzione del contratto (oltre al risarcimento del danno nei casi previsti dall’art. 1578, comma 2, c.c.). Il testo dell’art. 1578 c.c. è consultabile su Normattiva.

La Corte ha anche respinto l’idea che l’art. 1578 c.c. valga solo per i difetti presenti alla consegna: richiamando l’art. 1581 c.c., ha ribadito che il vizio rileva anche se si manifesta durante il rapporto.

E il condominio? L’inquilino può agire direttamente

Il secondo punto interessa molto chi vive in affitto in un edificio in condominio. L’inquilina sosteneva di non poter avanzare alcuna pretesa verso il terzo responsabile del vizio. La Cassazione ha respinto la censura: quando un terzo, con il proprio comportamento illecito, pregiudica il godimento del conduttore senza vantare diritti sull’immobile, si tratta di una molestia di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo, ai sensi dell’art. 1585, secondo comma, c.c. (la Corte richiama Cass. n. 11514/2008 e n. 25219/2015).

Attenzione però alla portata della decisione: la Corte parla del terzo “eventualmente responsabile della creazione del vizio” e non ha condannato il condominio, che in quel giudizio non era parte. L’ente proprietario attribuiva le infiltrazioni al lastrico condominiale, mentre l’inquilina ha sostenuto che all’epoca il condominio non esistesse ancora: un argomento dichiarato inammissibile perché non proposto davanti al giudice d’appello. In pratica, se le infiltrazioni nascono da una parte comune, il condominio è il terzo verso cui l’inquilino può rivolgersi direttamente; verso il proprietario restano invece i rimedi del contratto di locazione.

“costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. […] quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione”Cassazione, Sez. 3, ord. n. 25768/2026 del 24 settembre 2026 (che richiama Cass. n. 11198/2007 e n. 29329/2019)

In sintesi

Con l’ord. n. 25768/2026 del 24 settembre 2026 la Cassazione conferma che le infiltrazioni dal lastrico solare che compromettono l’uso dell’appartamento sono un vizio della cosa locata: l’inquilino può ottenere la riduzione del canone o la risoluzione, non la condanna del locatore a fare i lavori. Contro il terzo che, con un comportamento illecito, ne pregiudica il godimento può agire direttamente per molestia di fatto ex art. 1585, comma 2, c.c.: se le infiltrazioni nascono da una parte comune, quel terzo è di regola il condominio.

Domande frequenti

Ho infiltrazioni dal lastrico solare e sono in affitto: posso smettere di pagare il canone?

No, l’autoriduzione unilaterale è rischiosa e può esporre allo sfratto per morosità. Il rimedio corretto è chiedere al giudice la riduzione del canone o la risoluzione del contratto, documentando il vizio.

L’inquilino può fare causa al condominio?

Sì. Nell’ord. n. 25768/2026 del 24 settembre 2026 la Cassazione ha ricordato che contro il terzo che, con un comportamento illecito, pregiudica il godimento dell’immobile il conduttore può agire direttamente (art. 1585, comma 2, c.c.). Se le infiltrazioni derivano da una parte comune, quel terzo è di regola il condominio.

Il proprietario deve sempre riparare tutto?

L’art. 1576 c.c. lo obbliga alle riparazioni necessarie per mantenere l’immobile in buono stato, ma non copre i guasti strutturali o non transitori: per quelli valgono le regole sui vizi della cosa locata.

Cosa conviene fare subito?

In caso di infiltrazioni dal lastrico solare, segnalare per iscritto il problema al proprietario e all’amministratore, fotografare i danni e, se servono, farli accertare da un tecnico. Poi valutare con un avvocato l’azione più adatta.

Se hai problemi di infiltrazioni dal lastrico solare o da altre parti comuni in un immobile in affitto o in condominio, puoi approfondire i nostri servizi di assistenza legale in materia di condominio e locazioni a Roma.

Avv. Claudio Cuzzini

Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma

Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.

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