Condominio · Cass. civ., Sez. 3, ord. n. 25301/2026 del 14 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: assegni da un conto all’altro per coprire gli ammanchi

A Genova un amministratore gestiva contemporaneamente più condomìni. Tra il 2009 e il 2011 emette quattro assegni non trasferibili, per complessivi 7.500 euro, tratti sul conto di un condominio e versati sul conto di un altro condominio da lui amministrato: un giro di prelievi e versamenti promiscui per tappare temporanei “buchi di cassa”.

Scoperti gli ammanchi, il condominio impoverito chiede la restituzione al condominio beneficiato. Quest’ultimo si difende: il denaro non sarebbe mai entrato davvero nelle sue casse e, comunque, l’unico responsabile sarebbe l’amministratore infedele. Tribunale e Corte d’appello di Genova danno ragione al condominio impoverito; la Cassazione, con l’ord. n. 25301/2026 del 14 settembre 2026, rigetta il ricorso del condominio che aveva incassato.

Primo principio: la prova del pagamento con assegni non trasferibili

Chi chiede la restituzione deve provare il pagamento. La Corte chiarisce che bastano gli assegni non trasferibili intestati al beneficiario, la girata per l’incasso con il timbro della sua banca e gli estratti conto del traente con l’addebito, con numeri e importi corrispondenti. A quel punto scatta una presunzione di avvenuto pagamento e tocca al condominio che ha ricevuto le somme dimostrare il contrario, per esempio producendo i propri estratti conto: è il principio della vicinanza della prova. Nel caso esaminato quegli estratti conto non erano mai stati prodotti.

Secondo principio: paga chi ha ricevuto, anche se il colpevole è l’amministratore infedele

Il condominio beneficiato sosteneva che, trattandosi di un illecito dell’amministratore, l’unica azione possibile fosse quella di risarcimento contro di lui. La Cassazione non è d’accordo. La ripetizione dell’indebito oggettivo (art. 2033 c.c.) ha natura oggettiva: serve a rimettere a posto uno spostamento di ricchezza privo di causa, a prescindere da dolo, colpa o errore.

L’amministratore agisce come mandatario dei condomìni che amministra, quindi le movimentazioni che compie, anche se distorte o illecite, sono imputabili a quei condomìni. Il denaro è finito nel patrimonio del condominio beneficiato, che deve restituirlo. La responsabilità dell’amministratore resta una questione interna, che non paralizza la richiesta di restituzione.

Un dettaglio del caso: in primo grado la domanda di manleva contro l’amministratore era stata respinta perché questi aveva dimostrato di aver versato oltre 30.000 euro alla nuova amministrazione al passaggio delle consegne, senza che il condominio beneficiato provasse un danno residuo.

“[…] qualora l’amministratore comune a due condomini distragga, abusando dei propri poteri o commettendo un illecito penale, somme dal conto corrente dell’uno per accreditarle sul conto dell’altro al fine di ripianarne disavanzi di cassa, il trasferimento patrimoniale tra i due enti di gestione si configura come oggettivamente privo di causa (sine causa), legittimando il condominio depauperato ad agire direttamente in ripetizione ex art. 2033 c.c. nei confronti del condominio beneficiario […]”Cassazione, Sez. 3, ord. n. 25301/2026 del 14 settembre 2026 (principio di diritto)

In sintesi

Con l’ord. n. 25301/2026 del 14 settembre 2026 la Cassazione stabilisce che il condominio impoverito dalle manovre dell’amministratore infedele può recuperare le somme direttamente dal condominio che le ha incassate, con l’azione di indebito oggettivo. Gli assegni non trasferibili addebitati sul conto creano una presunzione di pagamento che spetta al beneficiario smentire. I conti con l’amministratore infedele si regolano poi a parte.

Domande frequenti

Il mio condominio ha ricevuto soldi da un altro condominio per errore dell’amministratore: dobbiamo restituirli?

Sì, se il trasferimento non ha una causa giustificativa. Secondo l’ord. n. 25301/2026 del 14 settembre 2026 il condominio che ha incassato deve restituire, anche se lo spostamento è stato un illecito dell’amministratore.

Possiamo rivalerci sull’amministratore infedele?

Sì, la responsabilità dell’amministratore verso i condomìni amministrati resta: ma è una questione interna, che non blocca la restituzione dovuta all’altro condominio.

Chi deve provare che le somme sono state incassate?

Chi chiede la restituzione deve provare l’emissione degli assegni non trasferibili e l’addebito sul proprio conto. A quel punto spetta al beneficiario dimostrare il mancato accredito, ad esempio con i propri estratti conto.

Cosa fare se sospetto ammanchi nella cassa condominiale?

Chiedere subito copia degli estratti conto e della documentazione contabile, che ogni condomino può consultare, e valutare con un legale la revoca dell’amministratore e le azioni di recupero.

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Avv. Claudio Cuzzini

Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma

Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.

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