Diritto delle locazioni · Cass. civ., Sez. III, ord. n. 24561/2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: un immobile occupato senza un contratto valido

La vicenda esaminata dalla Cassazione riguarda un immobile a uso commerciale concesso in godimento senza un contratto di locazione redatto per iscritto e senza registrazione. Il locatore, non avendo ricevuto il pagamento di una parte dei canoni, otteneva un decreto ingiuntivo per il recupero delle somme dovute.

Il conduttore proponeva opposizione, eccependo proprio la nullità del contratto di locazione per difetto di forma scritta e di registrazione, e chiedeva in via riconvenzionale la restituzione di tutte le somme versate nel corso del rapporto, per un importo particolarmente rilevante. Il locatore, dal canto suo, sosteneva – in via subordinata – che quelle somme gli fossero comunque dovute a titolo di arricchimento senza causa, per il godimento dell’immobile che il conduttore aveva comunque avuto.

Il Tribunale dichiarava la nullità del contratto e revocava il decreto ingiuntivo, ma rigettava anche la domanda di restituzione del conduttore. In appello, la decisione veniva sostanzialmente confermata. La questione è così arrivata in Cassazione.

Perché il contratto di locazione nullo per difetto di forma e registrazione

È principio consolidato che il contratto di locazione debba avere forma scritta a pena di nullità e che, ove ne ricorrano i presupposti, debba essere registrato. Il cosiddetto “affitto in nero” – molto diffuso anche a Roma, tanto per immobili abitativi quanto per locali commerciali – espone entrambe le parti a conseguenze rilevanti: il contratto è nullo, con tutto ciò che ne consegue sul piano delle restituzioni reciproche.

La nullità non è una sanzione priva di effetti pratici: comporta che le prestazioni eseguite in esecuzione di un titolo inesistente debbano, in linea di principio, essere restituite. Per il conduttore questo significa, potenzialmente, poter recuperare quanto versato come canone. Ma la Cassazione ricorda che questa non è l’unica faccia della medaglia.

Cosa può chiedere il conduttore e cosa può opporre il locatore

La Suprema Corte conferma un orientamento ormai stabile: in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, ai sensi dell’art. 2033 c.c. (indebito oggettivo), i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto nullo. Si tratta della normale conseguenza della caducazione del titolo: ciò che è stato pagato senza una causa giuridicamente valida va restituito.

Il locatore, tuttavia, non resta privo di tutela. Può opporre, ai sensi dell’art. 2041 c.c., l’arricchimento senza causa: il conduttore, infatti, ha comunque goduto dell’immobile per tutto il periodo di occupazione, e questo godimento ha un valore economico che non può essere ignorato. La Cassazione esclude invece – ed è un punto chiarito espressamente nell’ordinanza – che l’occupazione derivante da un contratto nullo fin dall’origine possa essere inquadrata nella responsabilità da fatto illecito ex art. 2043 c.c.: la via corretta resta quella dell’arricchimento senza causa.

Come si calcola in pratica l’indennità dovuta al locatore

Il punto più delicato, e il vero cuore della decisione, riguarda il metodo di calcolo dell’indennità da arricchimento senza causa. La Cassazione censura la sentenza di merito perché quest’ultima aveva negato la restituzione al conduttore sulla base del solo fatto che l’immobile fosse stato comunque occupato, senza però accertare quale fosse il valore reale di quel godimento.

Non basta, dunque, dire genericamente che il conduttore “ha goduto del bene” per giustificare il mancato rimborso dei canoni: il locatore che eccepisce l’arricchimento senza causa deve allegare e, se necessario, provare – anche tramite presunzioni – l’entità del pregiudizio economico effettivamente subito. E tale pregiudizio va quantificato in base a una valutazione oggettiva, non semplicemente ricalcando l’importo del canone previsto nel contratto nullo, che per definizione non è più un parametro valido. Altro punto fermo: l’indennità non può coincidere con il mancato guadagno che il locatore avrebbe potuto ottenere se il contratto fosse stato valido. Si liquida esclusivamente nei limiti della diminuzione patrimoniale realmente subita, cioè del danno emergente collegato alla perdita della disponibilità del bene, non del lucro cessante legato a un rapporto contrattuale mai validamente sorto.

In sintesi

Un contratto di locazione nullo non equivale automaticamente a un “azzeramento” automatico dei rapporti economici tra le parti. Il conduttore può chiedere indietro i canoni versati, ma il locatore può difendersi con l’arricchimento senza causa, a condizione di provare concretamente – e non genericamente – il valore economico del godimento del bene concesso senza un titolo valido.

Domande frequenti

Se il mio contratto di locazione non è registrato, è automaticamente nullo?

Il contratto di locazione deve avere forma scritta a pena di nullità; la mancata registrazione, nei casi previsti dalla legge, aggrava questa situazione. Un affitto concordato solo verbalmente o mai registrato è quindi esposto al rischio concreto di essere dichiarato nullo in giudizio.

Se il contratto è nullo, il conduttore può farsi restituire tutti i canoni pagati?

In linea di principio sì, ai sensi dell’art. 2033 c.c., perché i pagamenti eseguiti in base a un contratto nullo sono privi di causa. Il locatore può però opporre l’arricchimento senza causa per il godimento dell’immobile, riducendo l’importo effettivamente restituibile.

Come fa il locatore a dimostrare quanto vale il godimento dell’immobile?

Deve allegare e, se necessario, provare – anche con presunzioni semplici – l’entità della diminuzione patrimoniale effettivamente subita, sulla base di una stima oggettiva del valore locativo del bene nel periodo di occupazione, e non semplicemente richiamando il canone previsto nel contratto nullo.

Le controversie su affitti non regolarizzati sono tra le più frequenti nella pratica romana, e richiedono un’attenta valutazione degli importi in gioco fin dalla fase stragiudiziale: per una consulenza mirata su queste e altre problematiche legate a locazioni e rapporti condominiali, si vedano i servizi di assistenza legale in materia di locazioni e condominio a Roma.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata.