Lastrico Solare e Terrazza a Livello: chi Paga Lavori e Infiltrazioni?
Condominio · Cass. civ., Sez. 2, sent. n. 11585/2026 del 28 aprile 2026 e ordinanze 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini · aggiornato al 3 novembre 2026
Le spese per rifare un lastrico solare o una terrazza a livello di uso esclusivo si dividono così: un terzo a chi ne ha l’uso, due terzi ai condomini degli appartamenti che stanno sotto (art. 1126 c.c.). Per i danni da infiltrazioni, però, il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascun responsabile: lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 11585/2026 del 28 aprile 2026.
Lastrico solare e terrazza a livello: che differenza c’è?
Il lastrico solare è la copertura piana in cima all’edificio; la terrazza a livello è una superficie scoperta che sta allo stesso piano di un appartamento, ne fa parte, e allo stesso tempo copre gli appartamenti sottostanti. Ai fini delle spese la legge le tratta allo stesso modo: anche quando sono di proprietà o in uso esclusivo di un solo condomino, fanno da tetto agli altri.
Chi paga i lavori: la regola dell’1/3 e dei 2/3
L’art. 1126 c.c. stabilisce che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare paga un terzo delle spese di riparazione e ricostruzione; i restanti due terzi sono a carico dei condomini a cui il lastrico “serve”. Non tutti i condomini, quindi: con l’ordinanza n. 10534/2026 del 21 aprile 2026 la Cassazione ha ricordato che i due terzi gravano su chi possiede unità comprese nella «proiezione verticale» del lastrico, cioè nella colonna d’aria sottostante, con esclusione degli altri.
Se la terrazza sporge oltre i muri perimetrali, la parte aggettante, che non copre nessuno, la paga solo il titolare: con l’ordinanza n. 21572/2026 del 24 giugno 2026 la Cassazione ha confermato una delibera che aveva applicato l’art. 1126 c.c. solo alla parte di terrazza con funzione di copertura.
Infiltrazioni nell’appartamento sotto: chi risponde dei danni
Dal 2016 la regola sui danni da infiltrazioni dal lastrico solare è quella fissata dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, richiamata da tutte le pronunce del 2026: rispondono insieme il titolare dell’uso esclusivo, come custode del bene (art. 2051 c.c.), e il condominio, obbligato a curare le parti comuni. Tra loro il danno si ripartisce, di norma, con la stessa proporzione dell’art. 1126 c.c. (un terzo e due terzi), salvo la prova che la colpa sia di uno solo. Lo ha applicato da ultimo la Terza Sezione con l’ordinanza n. 27333/2026 del 20 ottobre 2026.
In pratica: chi ha l’appartamento allagato può chiedere tutto il risarcimento al condominio, oppure tutto al proprietario (o all’inquilino) della terrazza. Sarà poi chi ha pagato a rivalersi sugli altri per la loro quota. Nel caso deciso ad aprile 2026 rispondevano in solido anche il locatore e il conduttore della terrazza, perché lo scarico ostruito era una concausa delle infiltrazioni.
In sintesi
Per i lavori sul lastrico solare o sulla terrazza a livello: un terzo a chi ne ha l’uso esclusivo, due terzi ai condomini degli appartamenti sottostanti, mai agli altri. Per i danni da infiltrazioni rispondono insieme il titolare della terrazza e il condominio; il danneggiato può chiedere tutto a ciascuno, e la ripartizione un terzo e due terzi si regola dopo, tra i responsabili. Conviene sempre documentare subito le infiltrazioni (foto, verbale dell’amministratore, perizia) e chiedere per iscritto l’intervento.
Domande frequenti
Chi paga il rifacimento del lastrico solare di uso esclusivo?
Un terzo il titolare dell’uso esclusivo e due terzi i condomini delle unità che il lastrico copre (art. 1126 c.c.; Cass. ord. n. 10534/2026).
Se ho infiltrazioni dalla terrazza del vicino, a chi chiedo i danni?
Puoi chiedere l’intero risarcimento sia al condominio sia al proprietario o all’utilizzatore della terrazza: sono responsabili in solido (Cass. sent. n. 11585/2026).
Il proprietario della terrazza deve pagare la sua quota anche se il danno è colpa dei lavori del condominio?
Sì, di regola contribuisce comunque pro quota come comproprietario (Cass. ord. n. 10321/2026), salvo far valere i suoi diritti al risarcimento.
I condomini che non stanno sotto la terrazza pagano qualcosa?
No: i due terzi gravano solo su chi ha unità nella proiezione verticale del lastrico (Cass. ord. n. 10534/2026).
Sullo stesso tema: infiltrazioni dal lastrico solare e diritti dell’inquilino, il lastrico solare nel condominio orizzontale e muffa e infiltrazioni: quando si prescrive il risarcimento. Per un caso concreto: servizi di assistenza legale in materia condominiale a Roma.
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