Avv. Claudio Cuzzini

Condominio e locazioni · Cassazione, ordinanza del 20 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Arriva il riparto delle spese straordinarie: luci nuove e cancello automatico del garage condominiale. La tua quota c’è, eppure un box o un posto auto tu non ce l’hai. Devi pagare lo stesso? La Cassazione ha appena risposto, e la risposta dipende da come si usa quell’area, non da chi ci parcheggia.

Il caso: niente posto auto, ma le spese dell’autorimessa condominiale arrivano lo stesso

Siamo in un condominio di Milano. L’assemblea approva due lavori nel garage interrato: il rifacimento dell’impianto di illuminazione e la messa a norma del cancello automatico del passo carraio. Le spese vengono divise tra tutti. Una condomina, che nel seminterrato non ha nessun posto auto, non ci sta e impugna la delibera, insieme a quella che approvava il bilancio annuale, secondo lei poco chiaro.

Lei si difende così: “Io lì sotto non ho un posto auto e non ho mai avuto il diritto di usarlo”. E porta una vecchia sentenza, ottenuta in un’altra causa contro la società che le aveva venduto l’appartamento, secondo cui i posti auto non facevano parte del suo acquisto. Giudice di Pace e Tribunale di Milano le danno torto, e lei arriva fino in Cassazione.

La regola: il garage non è “di tutti” solo perché sta nel palazzo

Prima la buona notizia per chi contesta: un garage interrato non diventa parte comune solo perché si trova dentro l’edificio. La legge (art. 1117 c.c.) elenca le parti che si presumono di tutti, come scale, tetto e cortile, ma le autorimesse non ci sono. Quindi, se il condominio vuole far pagare tutti, deve dimostrare che quell’area è davvero comune: lo si vede dagli atti di acquisto, dal regolamento di condominio e da come l’area viene usata.

Perché in questo caso la condomina ha dovuto pagare

Qui però la prova c’era. Il regolamento del condominio prevedeva una tabella millesimale apposita per le spese della “viabilità interna” del seminterrato e regolava il passaggio delle auto, il carico, lo scarico e la sosta. E il seminterrato, con il suo cancello automatico, era l’unica zona del palazzo raggiungibile in auto.

Non solo: la stessa condomina, pur senza posto auto, ci aveva parcheggiato la sua macchina entrando dal cancello. Per i giudici questo dettaglio non è nemmeno decisivo: conta che l’area sia fatta per essere usata da tutti, per passare, fare manovra, caricare e scaricare. Avere o non avere il box non cambia le cose. Per questo le spese vanno divise tra tutti, in proporzione ai millesimi (art. 1123 c.c.).

La vecchia sentenza non l’ha salvata

E la sentenza che la condomina aveva in mano? Non è servita, per due motivi. Parlava d’altro: dei singoli posti auto, non dell’area di passaggio del seminterrato. E soprattutto era una causa tra lei e la società venditrice: il condominio non c’era, e una sentenza vale solo tra chi ha partecipato a quel processo. Morale: prima di contare su una vecchia vittoria, conviene farla controllare.

Ti è arrivata la rata dell’autorimessa condominiale? Cosa controllare

Prima di pagare, o di rifiutarti di farlo, verifica questi punti:

• Il regolamento di condominio. Se è quello predisposto dal costruttore e richiamato nel tuo atto, guarda se parla dell’autorimessa, della “viabilità interna” o di una tabella millesimale dedicata.
• Il tuo atto di acquisto. Controlla cosa hai comprato e se il garage o i posti auto risultano parti comuni oppure proprietà di altri.
• Come viene usata davvero l’area. Se ci passano tutti, ci si fa manovra o si carica e scarica, è difficile sottrarsi alla spesa. Se serve solo ai proprietari dei box, le spese spettano a loro (art. 1123, terzo comma, c.c.).
• La data del verbale. Hai 30 giorni per impugnare la delibera (art. 1137 c.c.): dall’assemblea se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto, dalla comunicazione del verbale se eri assente. Passato il termine, contestare la ripartizione diventa molto più difficile.
• Non smettere di pagare di tua iniziativa. Finché la delibera non viene annullata, l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo per le quote non versate.

In sintesi

Con l’ordinanza del 20 ottobre 2026 la condomina ha perso su tutta la linea: dovrà pagare anche le spese del giudizio in Cassazione.

Cosa ti porti a casa: un garage “dentro il palazzo” non è automaticamente di tutti, e chi ti chiede di pagare deve poterlo dimostrare con regolamento e atti. Ma se quell’area la usano tutti, anche solo per passare o fare manovra, la quota tocca anche a te, box o non box. Lo stesso ragionamento vale quando si contestano le tabelle millesimali; e ricorda che anche le quote condominiali non pagate hanno un termine di prescrizione.

Domande frequenti

Le spese dell’autorimessa condominiale si pagano sempre da tutti i condomini?

No. L’autorimessa non è automaticamente un bene comune: lo diventa solo se i titoli di acquisto e il regolamento condominiale la qualificano come tale, oppure se è oggettivamente destinata all’uso di tutti (ad esempio per il passaggio o le manovre), a prescindere dalla proprietà dei singoli posti auto. Solo in questi casi le spese dell’autorimessa condominiale si ripartiscono tra tutti. Resta salvo un diverso criterio stabilito dal regolamento contrattuale e, se l’autorimessa serve solo una parte dell’edificio, le spese gravano su chi ne trae utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Un condomino senza posto auto deve comunque pagare le spese dell’autorimessa?

Sì, se l’area (ad esempio la “viabilità interna” del seminterrato) è comune per regolamento e viene di fatto utilizzata anche da lui, ad esempio per il transito, le manovre o il carico/scarico. La proprietà del singolo posto auto non è decisiva.

Entro quanto tempo va impugnata una delibera condominiale?

Entro 30 giorni (art. 1137 c.c.): dalla data dell’assemblea per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Attivare una mediazione non basta a interrompere il termine se viene promossa contro il soggetto sbagliato invece che contro il condominio.

A chi spetta provare che un bene è condominiale?

Per i beni che l’art. 1117 c.c. non presume comuni, come le autorimesse, a chi sostiene che lo sia: la prova passa attraverso i titoli di acquisto, il regolamento condominiale di natura contrattuale e, se mancano elementi certi, l’uso effettivo che viene fatto del bene da parte dei condomini.

Per una valutazione della ripartizione delle spese dell’autorimessa condominiale o di altre spese condominiali nel tuo caso, lo Studio Legale Cuzzini offre servizi di assistenza legale in materia di condominio a Roma.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata.