Tabelle millesimali: anche se disapplicate per anni, non si modificano “di fatto”

Tabelle millesimali modifica: si puo cambiare il criterio di riparto delle spese condominiali solo perche, di fatto, viene applicato da anni senza una delibera scritta? In molti condomini capita: le spese vengono ripartite da anni secondo un criterio diverso da quello scritto nelle tabelle millesimali, nessuno protesta, tutti pagano secondo la «prassi». Finche qualcuno, magari dopo un cambio di amministratore, cambio di proprieta o un litigio, tira fuori le tabelle originarie e contesta i conti degli anni precedenti. E la situazione affrontata dalla Cassazione con l’ordinanza n. 22816 del 6 luglio 2026, che smentisce un’idea molto diffusa: le tabelle millesimali non si modificano «per abitudine», nemmeno se la prassi diversa dura da anni.

Tabelle millesimali modifica «di fatto»: i fatti del caso deciso dalla Cassazione

In un condominio di Como, alcuni condomini impugnano la delibera che ripartisce le spese di pulizia secondo un determinato criterio, sostenendo che questo si discosti dalle tabelle millesimali formalmente vigenti. Il condominio si difende sostenendo che quel criterio e applicato da anni, senza mai essere stato contestato: una sorta di modifica «di fatto» delle tabelle, intervenuta per comportamento concludente di tutti i condomini.

Sia il Tribunale che la Corte d’appello di Milano danno ragione al condominio, valorizzando proprio la reiterata applicazione nel tempo del criterio informale come prova di una volonta tacita di modificare la ripartizione. I condomini dissenzienti ricorrono in Cassazione.

Il principio: le tabelle sono una deliberazione, servono sempre per iscritto

La Cassazione ribalta l’impostazione dei giudici di merito, richiamando un orientamento ormai consolidato: l’atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali ha natura di deliberazione assembleare e, come tale, deve rivestire la forma scritta ad substantiam — cioe come requisito di validita, non solo di prova. Ne consegue che e giuridicamente impossibile una modifica delle tabelle per facta concludentia, per quanto a lungo e pacificamente sia stato applicato un criterio diverso da quello scritto.

La Corte precisa pero anche i confini di questo principio, distinguendo due situazioni molto diverse:

• se la modifica ha funzione meramente ricognitiva — cioe corregge un errore di calcolo, o adegua le tabelle a mutate condizioni dell’edificio che abbiano alterato per piu di un quinto il valore di un’unita immobiliare (ad esempio dopo una sopraelevazione o un ampliamento) — basta la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c.;
• se invece si tratta di derogare al criterio legale di riparto delle spese, approvando quella che l’art. 1123, comma 1, c.c. chiama una «diversa convenzione», la delibera assume natura negoziale e richiede l’unanimita di tutti i condomini.

In entrambi i casi, pero, resta fermo un punto: serve sempre un atto scritto, non basta mai il comportamento reiterato nel tempo, per quanto univoco possa apparire.

Tabelle millesimali modifica: perche conta per amministratori e condomini

Una tabelle millesimali modifica mai formalizzata in delibera puo avere conseguenze molto concrete per amministratori, condomini e acquirenti:

• Per gli amministratori: se le spese vengono ripartite da anni secondo un criterio consuetudinario mai formalizzato in delibera, quella prassi non ha alcun valore legale. Conviene regolarizzare la situazione con un’apposita delibera, verificando prima se serve la maggioranza qualificata o l’unanimita.
• Per i condomini: se ritieni di pagare da anni piu (o meno) di quanto dovresti secondo le tabelle ufficiali, puoi contestare la ripartizione anche a distanza di tempo — la lunga applicazione di un criterio diverso non sana il vizio, ne consuma il tuo diritto di farlo valere.
• Per chi acquista un immobile in condominio: prima del rogito e utile verificare non solo le tabelle millesimali formalmente depositate, ma anche l’effettivo criterio applicato nei rendiconti recenti — un disallineamento tra i due puo generare contestazioni future.

Il consiglio dello Studio

Le controversie sulle tabelle millesimali e sui criteri di riparto delle spese sono tra le piu tecniche e, allo stesso tempo, tra le piu frequenti nella vita condominiale: la distinzione tra semplice rettifica e vera e propria deroga contrattuale richiede un’analisi puntuale caso per caso. Lo Studio dell’Avvocato Claudio Cuzzini assiste amministratori e condomini nella verifica e nella corretta formalizzazione dei criteri di ripartizione: contatta lo Studio per un controllo della tua situazione condominiale.