Locazione commerciale: la clausola di disdetta alla prima scadenza è nulla
Locazioni · Cass. civ., Sez. 3, ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini
Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativi dell’art. 29 L. 392/1978. La clausola che gli consente una disdetta alla prima scadenza libera, con un semplice preavviso, è nulla (art. 79 L. 392/1978), anche se firmata consapevolmente dal conduttore. La Cassazione lo conferma con l’ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026, rigettando il ricorso della proprietaria.
Il caso: uno studio legale e una disdetta “da contratto”
Una proprietaria concede in locazione un immobile ad uso studio legale a tre avvocati, con contratto del dicembre 2016. Una clausola le consente di dare disdetta alla prima scadenza con dodici mesi di preavviso. Morto uno dei conduttori e receduti i suoi eredi, nel settembre 2021 la proprietaria invia la disdetta agli altri due e poi intima lo sfratto per finita locazione.
Il Tribunale di Busto Arsizio respinge la domanda: il contratto si è rinnovato per altri sei anni. La Corte d’appello di Milano conferma che la clausola è nulla, perché contrasta con le norme imperative sulla durata e sul diniego di rinnovo. La Cassazione, con l’ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026, rigetta il ricorso.
Disdetta alla prima scadenza: perché la clausola è nulla anche se firmata
La proprietaria sosteneva che la clausola fosse frutto di autonomia contrattuale, accettata da professionisti del diritto, e che in cambio avesse concesso un canone più basso. La Corte ha giudicato inammissibile il motivo ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c., perché la decisione d’appello è conforme alla giurisprudenza consolidata: una pattuizione che permette al locatore di sciogliersi alla prima scadenza fuori dai casi dell’art. 29 L. 392/1978 limita la durata legale del contratto ed è colpita dalla nullità dell’art. 79 L. 392/1978.
Le parti possono derogare alla durata, ricorda la Corte richiamando Cass. n. 5127/2020, ma solo con un accordo successivo alla nascita del contratto, non con una clausola inserita al momento della firma.
E la “liberalizzazione” del 2014?
La proprietaria invocava anche l’art. 18 del D.L. n. 133/2014 (conv. in L. n. 164/2014), che consente di derogare alla L. 392/1978. La Corte d’appello aveva escluso che la norma si applicasse, perché riguarda i contratti di locazione ad uso diverso con canone annuo superiore a 250.000 euro; la Cassazione ha ritenuto la censura generica e non l’ha esaminata nel merito. Per la grande maggioranza dei negozi, uffici e studi professionali, quindi, le regole vincolistiche restano pienamente in vigore.
“la norma sulla durata di tali contratti può essere derogata per volontà delle parti, come propugna la ricorrente, ma ciò solo se la pattuizione è successiva al sorgere del vincolo contrattuale, non se ciò avviene coevamente alla sua conclusione”Cassazione, Sez. 3, ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026
In sintesi
Con l’ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026 la Cassazione conferma che, nelle locazioni commerciali e professionali, la clausola che attribuisce al locatore una facoltà libera di disdetta alla prima scadenza è nulla ex art. 79 L. 392/1978. Poco importa che sia stata firmata consapevolmente: la durata legale può essere ridotta solo con accordi successivi alla stipula.
Domande frequenti
Disdetta alla prima scadenza: il locatore può mandare via il conduttore di un negozio dopo i primi 6 anni?
Solo per i motivi tassativi dell’art. 29 L. 392/1978, da indicare nella disdetta inviata almeno 12 mesi prima. Altrimenti il contratto si rinnova automaticamente.
Una clausola diversa, firmata da entrambi, non vale?
No, se riduce la durata legale o amplia i casi di diniego del rinnovo: è nulla ex art. 79 L. 392/1978, come ribadito dall’ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026.
Si può mai accorciare la durata del contratto?
Sì, con un accordo tra le parti successivo alla stipula, ad esempio una risoluzione consensuale. Non con una clausola inserita già nel contratto iniziale.
Cosa succede se il canone è molto alto?
Per i contratti ad uso diverso con canone annuo superiore a 250.000 euro l’art. 18 del D.L. 133/2014 (che ha introdotto il terzo comma dell’art. 79 L. 392/1978) consente di pattuire termini e condizioni in deroga alla legge, salvo che si tratti di locali qualificati di interesse storico con provvedimento regionale o comunale. Sotto quella soglia vale la regola generale: la disdetta alla prima scadenza è possibile solo per i motivi dell’art. 29.
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Avv. Claudio Cuzzini
Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma
Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.
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