Negozio in perdita: si può recedere dall’affitto per gravi motivi?
Locazioni · Cass. civ., Sez. 3, ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini
Con il recesso per gravi motivi (art. 27, ultimo comma, L. 392/1978) il conduttore di un immobile commerciale può lasciare il contratto in qualsiasi momento, con sei mesi di preavviso. Le perdite di esercizio del punto vendita, crescenti di anno in anno, sopravvenute e non dipendenti dalla sua volontà, possono giustificarlo. La Cassazione, con l’ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026, rigetta il ricorso della società locatrice e conferma l’orientamento consolidato.
Il caso: un supermercato e un recesso contestato
Nel 2018 una società concede in locazione un immobile a Como adibito a supermercato. Nel 2020 il contratto passa a un’altra società insieme al ramo d’azienda. Nell’ottobre 2022 la nuova conduttrice comunica il recesso per gravi motivi, con effetto dall’aprile 2023, spiegando che il punto vendita è in crisi economica.
La locatrice contesta il recesso e ottiene un decreto ingiuntivo per oltre 71.000 euro di canoni successivi. Il Tribunale di Como accoglie l’opposizione della conduttrice e revoca il decreto; la Corte d’appello di Milano conferma e condanna anche la locatrice a restituire il deposito cauzionale di 50.000 euro. La Cassazione, con l’ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026, rigetta il ricorso.
Quando le perdite sono un “grave motivo”
L’art. 27 L. 392/1978 consente al conduttore di recedere, indipendentemente dalle previsioni del contratto, quando ricorrono gravi motivi. Secondo la giurisprudenza richiamata dalla Corte (Cass. n. 6731/2023 e n. 23639/2019) devono essere fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto.
Nel caso esaminato i giudici di merito avevano accertato perdite di esercizio di anno in anno più consistenti e una crisi oggettiva del singolo punto vendita, peraltro nota alla locatrice. La scelta di recedere per non aggravare il dissesto è stata quindi ritenuta legittima. Un dettaglio interessante: la sopravvenienza è stata valutata rispetto al subentro della nuova conduttrice nel contratto, avvenuto con la cessione del ramo d’azienda.
Recesso per gravi motivi: titolo e causa da provare
La Corte distingue tra il titolo del recesso, cioè la ragione dichiarata nella comunicazione, e la causa sottostante, che il conduttore deve provare se il locatore la contesta. Nella lettera di recesso bisogna quindi indicare con chiarezza i motivi; in giudizio servono poi documenti, come bilanci e situazioni contabili, che li dimostrino. La Cassazione ha dichiarato inammissibili i primi due motivi del ricorso: il primo non coglieva la ratio della decisione d’appello, che aveva valutato proprio gli elementi richiesti dalla legge; entrambi, poi, tentavano di rimettere in discussione accertamenti di fatto riservati ai giudici di merito. Il terzo motivo, sulle spese, è stato giudicato manifestamente infondato.
“la Corte d’appello ha chiaramente individuato la natura titolata del recesso (la crisi economica nella gestione del singolo punto vendita), specificando che altro è il titolo del recesso, altro la causa sottostante, da provare in caso di contestazione del locatore”Cassazione, Sez. 3, ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026
In sintesi
Con l’ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026 la Cassazione conferma che il conduttore commerciale può recedere per gravi motivi quando il punto vendita registra perdite crescenti, oggettive e sopravvenute, non riconducibili a una sua scelta. Il motivo va indicato nella comunicazione di recesso e, se contestato, provato in giudizio. Il preavviso resta di almeno sei mesi.
Domande frequenti
Con quale preavviso si esercita il recesso per gravi motivi?
Almeno sei mesi, con lettera raccomandata, come prevede l’art. 27, ultimo comma, L. 392/1978. La norma è inderogabile: il contratto non può escludere questa facoltà del conduttore.
Una crisi generale del settore basta?
Non basta richiamarla in modo generico: servono fatti concreti, imprevedibili e sopravvenuti che incidano sulla prosecuzione del rapporto. Nel caso dell’ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026 pesavano le perdite crescenti del singolo punto vendita, documentate.
Il locatore può contestare il recesso?
Sì, e in quel caso spetta al conduttore provare la causa del recesso. Se non ci riesce, il recesso non è efficace e il conduttore rischia di dover continuare a pagare i canoni.
Cosa succede al deposito cauzionale?
Se il recesso è legittimo e l’immobile viene riconsegnato, il deposito va restituito, salvo danni o somme dovute. Nel caso deciso, la Corte d’appello ha condannato la locatrice a restituire i 50.000 euro di deposito e la Cassazione, rigettando il ricorso, ha reso definitiva la decisione.
Sulle locazioni commerciali puoi leggere anche il nostro commento sulla clausola di disdetta alla prima scadenza e quello sulle tutele dell’inquilino in caso di infiltrazioni.
Per valutare un recesso per gravi motivi o una controversia su una locazione commerciale puoi conoscere i nostri servizi di assistenza legale in materia di condominio e locazioni a Roma.
Avv. Claudio Cuzzini
Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma
Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata.
Hai un caso simile?
Contatta lo Studio Legale Cuzzini: valuto la tua situazione e ti indico come procedere.
