Casa cointestata con l’ex: chi ci abita deve pagare l’indennità di occupazione?
Comunione e famiglia · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini
Dopo la separazione, l’ex coniuge che continua ad abitare da solo la casa cointestata deve pagare all’altro un’indennità di occupazione, calcolata sul valore locativo, da quando l’altro ha manifestato la volontà di partecipare al godimento del bene. Con l’ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026 la Cassazione ha confermato la condanna a pagare 254.044 euro: la scadenza del termine fissato negli accordi di separazione per vendere la casa valeva come dissenso dell’altro comproprietario all’uso esclusivo.
Il caso: la casa da vendere entro il 2007 e mai venduta
Due coniugi, sposati in regime di separazione dei beni, acquistano insieme nel 2004 un appartamento a Roma per 439.000 euro: una parte del prezzo viene dal ricavato della vendita di un altro immobile del marito, il resto da un mutuo. Nel 2006 si separano consensualmente e, con una scrittura privata del 22 settembre 2006 recepita anche nel verbale di separazione, si accordano così: la casa familiare sarà venduta a terzi entro il 31 dicembre 2007 e, fino a quella data, la moglie potrà continuare ad abitarvi.
La vendita non avviene. Secondo il marito, per l’inadempimento della moglie agli impegni presi, che avrebbe anche cambiato la serratura impedendogli di entrare. Nel 2008 lui si rivolge al Tribunale di Roma chiedendo lo scioglimento della comunione e i rimborsi delle spese anticipate per la casa.
Il Tribunale scioglie la comunione e assegna l’immobile al marito, con un conguaglio di 328.000 euro in favore della moglie; condanna lei a pagare 100.000 euro in base alla scrittura privata del 2006, 29.500 euro per la mancata vendita e metà dell’IMU. La Corte d’appello di Roma, nel 2022, riforma in parte: elimina il risarcimento per la mancata vendita, ma condanna la moglie a pagare 254.044 euro per il mancato godimento della casa da parte del marito. Lei ricorre in Cassazione con un unico motivo, sostenendo che l’uso comune era proseguito perché non aveva mai impedito all’ex di godere dell’immobile.
Indennità di occupazione: quando è dovuta
Ogni comproprietario può usare la cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.). Una casa, però, di solito non si può abitare “a turno” tra ex coniugi. Per questi casi la Cassazione richiama un principio già affermato (Cass. n. 10264/2023):
“In materia di comunione del diritto di proprietà, se per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non ne sia possibile, ai sensi dell’art. 1102 c.c., un godimento diretto con pari uso da parte dei comproprietari, essi possono deliberarne l’uso indiretto e, in mancanza di tale deliberazione, il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti”Principio di Cass. n. 10264/2023 richiamato da Cassazione, Sez. 2, ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026
In pratica, l’indennità di occupazione non scatta automaticamente con la separazione: decorre dal momento in cui l’altro comproprietario manifesta, anche implicitamente, la volontà di usare la casa o di partecipare al suo godimento. Ed è commisurata ai frutti civili, cioè a quanto il bene renderebbe se fosse dato in locazione.
Perché l’indennità decorre dal 2008
La Corte d’appello aveva letto la scrittura privata del 2006 come un accordo che consentiva alla moglie l’uso esclusivo della casa a tempo determinato, fino al 31 dicembre 2007. Scaduto quel termine, il titolo che giustificava l’uso esclusivo era venuto meno: per questo l’indennità di occupazione è stata calcolata dal gennaio 2008, sul valore locativo accertato dal consulente tecnico.
Per la Cassazione, con l’ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026, questa è un’interpretazione “non implausibile” del contratto tra gli ex coniugi, che la ricorrente non ha censurato indicando quale regola di interpretazione sarebbe stata violata: si è limitata a proporre una lettura alternativa, e questo in Cassazione non basta. Non era decisivo neppure l’argomento secondo cui il marito non avrebbe provato atti con cui la moglie lo aveva escluso dalla casa: la fine del titolo convenzionale è stata intesa dai giudici di merito come implicito dissenso del comproprietario al protrarsi dell’uso esclusivo e come richiesta di uso comune. Il ricorso è stato rigettato.
In sintesi
Con l’ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026 la Cassazione conferma che l’ex coniuge comproprietario che resta da solo nella casa cointestata deve all’altro un’indennità di occupazione commisurata al valore locativo del bene, a partire dal momento in cui l’altro ha chiesto, anche implicitamente, di partecipare al godimento del bene. Se gli accordi di separazione fissano una data per vendere la casa o per lasciarla, la scadenza di quel termine può segnare l’inizio dell’indennità. Negli accordi di separazione conviene quindi regolare in modo espresso chi abita la casa, fino a quando e a quali condizioni.
Domande frequenti
Il mio ex vive nella casa cointestata: mi spetta un’indennità di occupazione?
Può spettare se la casa non è stata assegnata al tuo ex dal giudice (ad esempio come genitore con cui vivono i figli) e se hai manifestato la volontà di usarla anche tu o di partecipare al suo godimento. L’indennità è commisurata alla tua quota del valore locativo dell’immobile.
Da quando decorre l’indennità di occupazione?
Dalla data in cui l’altro comproprietario riceve la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento. Nel caso deciso dall’ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026 è stata fatta decorrere dalla scadenza del termine pattuito negli accordi di separazione per vendere la casa.
Come si calcola l’importo?
Di regola sul valore locativo dell’immobile, accertato spesso da un consulente tecnico, in proporzione alla quota del comproprietario escluso dal godimento. Nel caso esaminato la somma ha raggiunto 254.044 euro anche per la durata dell’occupazione, iniziata nel 2008.
Cosa conviene fare per non perdere l’indennità?
Mettere per iscritto, con una lettera raccomandata o una PEC, la richiesta di usare la casa o di essere compensati, e regolare il punto negli accordi di separazione o nella domanda di divisione. Più si aspetta, più tardi decorre l’indennità.
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Avv. Claudio Cuzzini
Avvocato a Roma dal 1999 · Ordine degli Avvocati di Roma
Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.
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