Il condominio usa gratis l’alloggio del portiere? Hai diritto a un indennizzo in base alla tua quota (Cass. n. 23005/2026)
Diritto Condominiale · Cassazione Civile, Sez. II, ordinanza n. 23005/2026 · a cura di Avv. Claudio Cuzzini
Molti condomini non sanno che l’appartamento un tempo riservato al portiere resta comunque un bene comune, di proprietà di tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote. Se il condominio continua a utilizzarlo gratuitamente — ad esempio lasciandolo in uso al portiere senza corrispondere nulla ai comproprietari, o destinandolo ad altro senza alcun canone — questi ultimi possono avere diritto a un indennizzo alloggio portiere per l’uso esclusivo che ne viene fatto. Lo conferma la Cassazione con l’ordinanza n. 23005/2026.
📋 In breve
Con l’ordinanza n. 23005/2026 la Cassazione conferma che l’indennizzo alloggio portiere spettante al comproprietario per l’uso esclusivo e gratuito che il condominio fa del bene si fonda sull’arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.) e va calcolato sul valore locativo dell’immobile, in base alla quota di comproprietà specifica sul bene — non ai millesimi condominiali generali — detraendo l’eventuale risparmio di spesa già ottenuto dal comproprietario stesso.
Il caso: una causa che dura da oltre vent’anni
Tutto nasce da un’opposizione a decreto ingiuntivo tra una condomina e il suo Condominio, a Roma. Nel corso del giudizio, la condomina propone domanda riconvenzionale: chiede un indennizzo per l’utilizzo, da parte del Condominio, dell’appartamento destinato all’alloggio del portiere, di cui è comproprietaria per un decimo. Il primo grado e l’appello le danno torto.
La Cassazione, con una precedente ordinanza del 2020, cassa la decisione e rinvia, chiarendo che il criterio da applicare per quantificare l’indennizzo è quello di cui all’art. 1123 c.c., cioè la proporzione delle quote di proprietà, e non un generico criterio compensativo. Ma la Corte d’appello di rinvio rigetta di nuovo la domanda, questa volta perché la condomina non avrebbe prodotto le tabelle millesimali né il regolamento condominiale.
Indennizzo alloggio portiere: l’errore della Corte d’appello sui millesimi
Con l’ordinanza n. 23005/2026 la Cassazione accoglie il ricorso e chiarisce un punto tecnico ma di grande impatto pratico: l’indennizzo per l’uso esclusivo e gratuito di un bene comune da parte del condominio si fonda sull’arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.) e va calcolato in base al valore locativo dell’immobile, ripartito secondo la quota di comproprietà della condomina su quello specifico bene — nel caso di specie, un decimo — e non necessariamente in base ai millesimi di proprietà generali validi per il riparto delle spese condominiali.
Cassazione Civile, Sez. II, ordinanza 10 luglio 2026, n. 23005
Il richiamo all’art. 1123 c.c., fatto in una precedente fase del giudizio, serviva solo a escludere un errato criterio «compensativo», non a imporre la prova delle tabelle millesimali come condizione per riconoscere l’indennizzo. La quota di comproprietà sul bene specifico discende da un titolo (l’atto di acquisto) e va comunque accertata in giudizio, anche a prescindere dalla produzione delle tabelle millesimali generali.
Il calcolo: valore locativo meno il risparmio di spesa già ottenuto
La Cassazione precisa anche come evitare una duplicazione: se la condomina ha già beneficiato di un risparmio sulle proprie spese condominiali (perché il costo dello stipendio del portiere è più basso, dato che a lui non viene addebitato un canone di locazione dell’alloggio), quel risparmio va sottratto dall’indennizzo che le spetta come comproprietaria.
In sostanza: indennizzo pieno calcolato sulla quota di comproprietà (nel caso di specie, un decimo del valore locativo), meno il risparmio ottenuto sulla quota di spese condominiali, calcolato invece secondo i millesimi generali. Le due grandezze non vanno confuse: nascono da titoli giuridici diversi e si compensano solo nel calcolo finale.
“La quota di comproprietà su un bene specifico discende da un titolo di proprietà e va accertata come tale — non può essere confusa con i millesimi generali pensati per altro fine.”
Cosa fare se il tuo condominio usa gratuitamente un bene comune
Il tema dell’indennizzo alloggio portiere riguarda in realtà una casistica più ampia: non è raro che un condominio disponga di spazi comuni sottoutilizzati o assegnati gratuitamente a terzi: l’ex alloggio del portiere, locali accessori, terrazze o altre porzioni che in origine erano destinate a un servizio comune. Se sei comproprietario di uno di questi beni e il condominio (o un altro condomino) ne trae un vantaggio economico senza corrisponderti nulla, vale la pena far verificare da un legale se hai diritto a un indennizzo proporzionale alla tua quota, indipendentemente dai millesimi generali. Il testo integrale del provvedimento è disponibile sul sito della Corte di Cassazione.
In sintesi
Con l’ordinanza n. 23005/2026 la Cassazione conferma un principio utile a chi si vede negare un compenso per l’uso gratuito di un bene comune: l’indennizzo alloggio portiere si calcola sul valore locativo dell’immobile in base alla quota di comproprietà specifica, non ai millesimi condominiali generali, e senza che sia necessario produrre le tabelle millesimali per farlo valere. Dall’importo va detratto l’eventuale risparmio già ottenuto sulle spese di portierato.
Domande frequenti
Ho diritto a un indennizzo alloggio portiere se il condominio lo usa gratis senza pagarmi nulla?
Sì, se dimostri la tua quota di comproprietà e l’uso gratuito ed esclusivo del bene da parte del condominio o di terzi, hai diritto a un indennizzo commisurato al valore locativo del bene per la tua quota, secondo le regole dell’arricchimento senza causa.
L’indennizzo si calcola sui millesimi condominiali?
No. Si calcola sulla quota di comproprietà specifica sul bene in questione, che può non coincidere con i millesimi generali usati per ripartire le spese condominiali.
Devo restituire qualcosa al condominio se ho già risparmiato sulle spese?
Sì: se l’uso gratuito del bene ha comportato per te un risparmio (ad esempio spese di portierato più basse), quel risparmio va detratto dall’indennizzo che ti spetta.
Serve sempre produrre le tabelle millesimali per chiedere questo indennizzo?
No: la quota di comproprietà su uno specifico bene deriva dal titolo di acquisto e può essere accertata in giudizio anche senza le tabelle millesimali generali, che servono ad altro fine.
Questo articolo ha finalità informative e non costituisce consulenza legale. Fonte: Cass. civ., Sez. II, ordinanza n. 23005/2026, pubblicata il 10 luglio 2026.
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