Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 9465/2026 del 14 aprile 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini · articolo del 17 settembre 2026

Il caso: lastrico solare condominio orizzontale a Ventimiglia

Il condominio “Siestro” di Ventimiglia è quello che i tecnici chiamano un condominio orizzontale: cinque fabbricati separati (tre a uso abitativo e due corpi destinati ad autorimesse) che insieme formano un unico complesso immobiliare. Uno dei corpi, in origine composto da box e da un locale poi trasformato in abitazione, era coperto da un lastrico solare.

In questo caso di lastrico solare condominio orizzontale, la proprietaria del locale lo aveva trasformato da giardino/copertura verde in un lastrico solare calpestabile, ritenendolo di sua esclusiva proprietà. Due condòmini di un altro corpo del complesso, comproprietari di un’unità nella Casa B, si sono opposti: secondo loro il lastrico era una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e la trasformazione era quindi illegittima.

Il Tribunale di Imperia aveva dato ragione ai condòmini, accertando la natura condominiale del lastrico. La Corte d’Appello di Genova aveva confermato la decisione, rigettando sia l’appello dei condòmini (sulla parte relativa alla destinazione a giardino) sia l’appello incidentale della proprietaria del locale.

Il principio: niente presunzione di condominialità senza un titolo specifico

La Cassazione ribalta la lettura data dai giudici di merito. Il punto di partenza è l’art. 1117 c.c.: presume comuni solo le cose che, per le loro caratteristiche strutturali, servono all’uso o al godimento di più unità immobiliari. Un tetto che copre esclusivamente il locale di un solo proprietario — come accade spesso nei condomìni orizzontali, dove i corpi di fabbrica sono autonomi — non rientra in questa presunzione, perché non assolve una funzione comune a più unità.

Una precisazione terminologica: il regolamento del 1976 parlava genericamente di “tetti”, mentre il manufatto conteso era di fatto un lastrico solare calpestabile — tanto che la Cassazione lo definisce, in un passaggio, “tetto-lastrico solare”.

La Corte non equipara però i due concetti: osserva anzi che, in un condominio orizzontale con più corpi di fabbrica autonomi, categorie generiche come “i tetti” o “i lastrici solari” non sono sempre univocamente individuabili — ed è proprio per questo che un richiamo generico nel regolamento non basta a costituire comunione su un bene specifico.

Ciò che conta, in ogni caso, resta la funzione di copertura di una sola o di più unità immobiliari. È questa la differenza chiave da ricordare quando si parla di lastrico solare condominio orizzontale: l’etichetta usata nel regolamento conta meno della funzione reale del bene.

La Corte d’appello di Genova aveva ritenuto il lastrico comune sulla base di una clausola del regolamento condominiale (allegato all’atto di divisione del 1976) che indicava genericamente “i tetti” tra le cose comuni. Per la Cassazione questo non basta: quando si vuole attribuire a tutti i condòmini la comproprietà di un bene che, per sua natura, non rientrerebbe tra le parti comuni elencate dall’art. 1117 c.c., serve uno dei due seguenti presupposti:

— che ciascun condomino abbia acquistato individualmente, con il proprio atto, una quota di quel bene specifico; oppure

— che esista un vero e proprio contratto costitutivo di comunione (ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c.), che richiede la forma scritta e la manifestazione inequivoca del consenso unanime di tutti i condòmini su quel bene, individuato nella sua consistenza e localizzazione.

Un rinvio generico a un elenco di beni comuni nel regolamento — anche se il regolamento ha natura contrattuale — non equivale a questa manifestazione di volontà specifica, soprattutto quando il bene (come un lastrico solare a copertura di una sola unità) non è nemmeno univocamente individuabile all’interno di un condominio orizzontale composto da più fabbricati.

In sintesi

Il caso esaminato è un classico esempio di lastrico solare condominio orizzontale conteso tra un proprietario esclusivo e gli altri condòmini.

Nei condomìni orizzontali — sempre più diffusi nelle nuove lottizzazioni e nei complessi con più fabbricati autonomi — non si può dare per scontato che un tetto o un lastrico solare che copre una sola unità sia automaticamente di tutti i condòmini.

La presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c. vale per le parti che servono strutturalmente più unità; per tutto il resto serve un titolo specifico e scritto. Una controversia su chi possieda davvero un tetto, un lastrico o un’area di un condominio orizzontale merita quindi un esame attento del titolo di acquisto e del regolamento, prima di dare per acquisita la natura comune del bene.

Domande frequenti

Il tetto di un condominio è sempre di proprietà comune?

Non sempre. L’art. 1117 c.c. presume comuni le parti che servono strutturalmente all’uso di più unità immobiliari. Se un tetto o un lastrico copre esclusivamente una sola unità — come può accadere nei condomìni orizzontali composti da più corpi di fabbrica autonomi — questa presunzione non opera automaticamente. In un caso di lastrico solare condominio orizzontale come quello deciso dalla Cassazione, occorre sempre verificare il titolo di acquisto prima di dare per scontata la comproprietà.

Cosa serve per rendere comune un bene non elencato nell’art. 1117 c.c.?

Serve un titolo specifico: o l’acquisto individuale di una quota di quel bene da parte di ciascun condomino nei rispettivi atti, oppure un vero contratto scritto costitutivo di comunione, con il consenso unanime ed espresso di tutti i partecipanti su quel bene preciso.

Basta il regolamento condominiale a rendere comune un bene?

Non basta un richiamo generico. Anche se il regolamento ha natura contrattuale, un elenco generico di beni comuni (ad esempio “i tetti”) non equivale alla manifestazione specifica di volontà richiesta per costituire una comunione su un bene che, per le sue caratteristiche, non rientrerebbe tra le parti comuni ex lege.

Cosa succede ora al caso deciso dalla Cassazione?

La causa torna alla Corte d’Appello di Genova, che dovrà accertare se esiste in concreto un titolo idoneo a rendere comune il lastrico, applicando i criteri più rigorosi indicati dalla Cassazione.

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