Come funziona il calcolo del quorum condominiale

In ogni assemblea condominiale contano due numeri insieme, mai uno solo: quanti condomini sono presenti (“le teste”) e quanto valore dell’edificio rappresentano (“i millesimi”). Un condominio con 20 proprietari ma un solo appartamento molto grande può avere un condomino che da solo “pesa” più di dieci altri messi insieme: per questo la legge richiede sempre una doppia soglia, sia per teste sia per millesimi, sia per dichiarare l’assemblea validamente costituita, sia per approvare una delibera.

Il calcolo si fa in due passaggi distinti. Il primo è il quorum costitutivo: verifica se l’assemblea può legittimamente iniziare a discutere e votare, in base a quanti condomini sono effettivamente presenti (di persona o per delega) e quanti millesimi rappresentano, rispetto al totale del condominio. Il secondo è il quorum deliberativo: tra i soli presenti, verifica se i voti favorevoli raggiungono la maggioranza richiesta per quello specifico argomento all’ordine del giorno — maggioranza che, come vedremo, non è sempre la stessa.

Le maggioranze previste dall’art. 1136 del codice civile

L’art. 1136 c.c. distingue innanzitutto il quorum costitutivo, cioè quello necessario perché l’assemblea possa validamente riunirsi e deliberare, dal quorum deliberativo, cioè la maggioranza necessaria per approvare una singola delibera. Il primo dipende solo dalla convocazione (prima o seconda); il secondo dipende invece dall’argomento in discussione.

Quorum costitutivo. In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con la presenza di condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Se questa soglia non viene raggiunta, si passa alla seconda convocazione (che deve tenersi entro dieci giorni dalla prima): qui bastano condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (333,33 millesimi) e un terzo dei partecipanti.

Quorum deliberativo “ordinario” (2°/3° comma). Per le delibere di normale amministrazione, in prima convocazione serve la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi); in seconda convocazione basta la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (333,33 millesimi).

Quorum “sempre qualificato” (4° comma). Alcune materie — nomina e revoca dell’amministratore, liti giudiziarie che esulano dai poteri dell’amministratore, ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità, videosorveglianza sulle parti comuni, le innovazioni “agevolate” dell’art. 1120, secondo comma (barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi, energie rinnovabili, impianti centralizzati TV/dati) — richiedono sempre la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), anche quando si delibera in seconda convocazione: qui il quorum ridotto di un terzo non si applica.

Quorum massimo, due terzi (5° comma). Le innovazioni “ordinarie” dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni (art. 1120, primo comma) richiedono sempre la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio (666,67 millesimi), indipendentemente dalla convocazione.

Domande frequenti sul quorum condominiale

Cosa succede se in prima convocazione non si raggiunge il quorum?

Se all’ora fissata non sono presenti abbastanza condomini (per teste e per millesimi) da costituire validamente l’assemblea, il presidente ne prende atto e si rinvia alla seconda convocazione, che deve tenersi entro dieci giorni dalla prima (spesso lo stesso giorno, a distanza di un’ora, se così previsto nell’avviso di convocazione). In seconda convocazione il quorum costitutivo si riduce a un terzo dei millesimi e un terzo dei partecipanti.

Chi verifica il quorum in assemblea?

Spetta al presidente dell’assemblea, all’apertura della seduta, accertare che il quorum costitutivo sia raggiunto sulla base del foglio presenze (firmato da chi partecipa di persona o per delega). Durante la votazione, il segretario — di norma l’amministratore — conta i voti favorevoli, contrari e astenuti per verificare se il quorum deliberativo richiesto da quello specifico argomento è stato raggiunto, e riporta tutto nel verbale.

Una delibera approvata senza il quorum corretto è nulla o solo annullabile?

Nella maggior parte dei casi si tratta di annullabilità: la delibera resta efficace finché non viene impugnata davanti al giudice entro 30 giorni (art. 1137 c.c.), termine che decorre dalla data della delibera per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per chi era assente o dissenziente. Si ha invece nullità radicale, senza limiti di tempo per farla valere, in ipotesi più gravi: ad esempio delibere che ledono diritti individuali su beni di proprietà esclusiva, o adottate senza che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.

I millesimi dei condomini morosi contano comunque nel quorum?

Di regola sì, i millesimi di un condomino restano gli stessi indipendentemente dal fatto che sia in regola con i pagamenti. L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede però che, in caso di mora nel pagamento dei contributi per più di un semestre, il condomino possa essere escluso dal voto solo per specifiche delibere riguardanti la gestione o l’erogazione dei servizi comuni: un caso particolare da verificare puntualmente sul regolamento e sulla situazione contributiva.

Per approfondire tutte le regole sulle assemblee condominiali, le impugnazioni delle delibere e le altre controversie più frequenti tra condomini, visita la pagina dedicata al diritto condominiale.