La manutenzione degli infissi nella locazione.

Non sempre le riparazioni degli infissi interni ed esterni dell'immobile locato ma anche delle ringhiere dei balconi rientrano tra le operazioni di piccola manutenzione poste a carico del conduttore ex art. 1576 cod.civ. In materia, la giurisprudenza sia di merito sia di legittimità sono infatti assolutamente concordi nell'affermare, nell'ambito di un corretto bilanciamento dei diritti e degli obblighi facenti capo rispettivamente al locatore (diritto a percepire il canone di locazione, obbligo a mantenere il bene locato all'uso della locazione) e al conduttore (obbligo di pagare il canone di locazione, restituire la cosa locata nello stato in cui l'aveva ricevuta), che il conduttore non è tenuto, al momento del rilascio dell'immobile ad eliminare a sue spese le conseguenze del detrioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui l'aveva ricevuta (così Cass. civ., n. 880 del 1990). Naturalmente, in caso di contestazioni da parte del locatore in ordine ad un uso anomalo della cosa locata da parte del conduttore si ritiene debba essere onere di quest'ultimo di dimostrare non solo l'uso normale della cosa locata ma anche di aver provveduto nel corso della locazione a quei piccoli interventi di manutenzione previsti dall'art. 1576 cod. civ. 

Il giusto bilanciamento degli interessi posti in gioco nel contratto di locazione, trova però sistemazione anche in altre pronuncie della Corte di Cassazione secondo cui, la riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 cod. civ. pone a carico del conduttore, poiché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell'immobile debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che a norma dell'art. 1575 cod. civ. ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato per l'uso consentito (Cass. civ., 18 giugno 1991 n. 6896 e Cass. civ., 27 luglio 1995, n. 8191. Al riguardo risulta interessante ripercorrere l'iter logico della Corte d'Appello di Roma che in materia di locazione di immobili urbani, ha affermato che costituiscono lavori di ordinaria manutenzione, a carico del locatore, qulli concernenti l'insieme di interventi caratterizzati dalla ricorrenza periodica e dalla contenuta entità economica della spesa. I lavori di piccola riparazione a carico del conduttore sono costituiti invece, da ogni altra spesa, di regola, di scarso valore economico resa neecssaria dall'uso del bene e collegata al dovere di custodia del conduttore. Questi pertanto, è unicamente tenuto a provvedere alle piccole riparazioni in modo da evitare un peggioramento delle condizioni dell'immobile da riconsegnare ai sensi dell'art. 1590 cod. civ. nello stesso stato in cui è stato consegnato, in conformità alla descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall'uso della cosa (Corte Appello Roma, Sez. II, 13.12.2013). 

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