Condominio.

Spese condominiali in caso di trasferimento della proprietà.

In ipotesi di compravendita immobiliare possono sorgere problemi in ordine alla individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali deliberate dall’Assemblea prima del trasferimento della proprietà. Infatti, se nei rapporti con il Condominio l’acquirente e il venditore sono tenuti in solido al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quelle dell’anno precedente ai sensi del

secondo comma dell’art. 63 disp. att. cod. civ., nei rapporti interni, salvo diversa pattuizione, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa. Stante l’operatività del citato principio della personalità dell’obbligazione condominiale è necessario, però, individuare il momento in cui la stessa sorge. Sul punto la giurisprudenza ha espresso orientamenti contrastanti. Un primo orientamento individua l’insorgenza dal momento in cui la spesa viene deliberata così Cass. Civ. Sez. II, 05/11/1992, n. 11981, Cass. Civ. Sez. II,26/10/1996, n. 9366. Altro orientamento afferma che l’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni sorge nel momento in cui si dà concreta attuazione alla attività di conservazione così Cass. Civ. Sez. II, 17/05/1997, n. 4393, Cass. Civ. Sez. II, 18/04/2003, n. 6323, Cass. Civ. Sez. II, 01/07/2004, n. 12013. Più recentemente, la giurisprudenza di legittimità ha elaborato un ulteriore orientamento che riconduce l’insorgenza dell’obbligazione condominiale a momenti differenti a seconda della natura ordinaria o straordinaria della spesa. Per le prime, l’insorgenza dell’obbligazione, deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività di gestione della cosa comune trattandosi di esborsi dovuti a scadenze fisse la cui esecuzione rientra tra i poteri dell’amministratore a prescindere dalle delibere di approvazione del bilancio preventivo. Con riguardo alle spese straordinarie l’obbligo deve rintracciarsi nell’approvazione della relativa delibera che in tal caso avrebbe valore costitutivo e direttamente impegnativa per i condomini. (Cass. Civ. Sez. II, 03/12/2010, n. 24654, Cass. Civ. Sez. II, 02/05/2013, n. 10235

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