CONDOMINIO

building 438003 1280


 

Terrazza a livello e lastrico solare, ripartizione delle spese per manutenzione, riparazioni e ricostruzioni.

Per terrazza a livello, si intende una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente (Cass. Civ. 18.08.1990, n. 8394). Il lastrico solare è, invece, la superficie terminale di un edificio che svolge essenzialmente la funzione di copertura del medesimo. E’ principio consolidato in giurisprudenza

quello che afferma che la terrazza a livello, anche se di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino, assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti. Da ciò consegue che, a norma dell'art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione alle riparazioni e ricostruzioni della terrazza a livello o del lastrico solare (Cass. Civ. S.U., n. 3672/97, n. 9009/98 - Cass. Civ., Sez.III, 17/10/2001, n. 12682 - Cass. Civ., Sez. III, n. 13/03/2007, n. 5848 - Cass. Civ., Sez. II, n. 27/06/2011, n. 14196 - Cass. Civ., Sez. III, n. 27/05/2014, n. 18164). E’ stato affermato, altresì, che l'obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere alle spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione trova fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico solare o della terrazza a livello, ma in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli condomini. Al riguardo, si ravvisano pronunce della Corte di Cassazione che anziché applicare sempre e comunque i criteri di ripartizione secondo il disposto dell’art 1126 cod. civ. applicano il diverso


criterio di ripartizione di cui all’art. 1123 cod. civ. E’ il caso della sentenza Cass. Civ., Sez. II, 16.04.1999, n. 3803 che ha stabilito che quando il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale ha la funzione non solo di coprire e preservare tale parte dagli insulti atmosferici, ma anche di raccogliere le acque meteoriche provenienti da altre parti dell'edificio condominiale, deve ritenersi che esso è destinato a servire, in qualche misura, anche queste ultime, e le spese di manutenzione devono essere ripartite anche tra i relativi proprietari, ossia tra tutti i condomini che ne traggono utilità (in accordo con quanto stabilito dal secondo e terzo comma dell'art 1123 cod. civ.). Anche la Cass. Civ., sez. II, 03/01/2013 n. 64 ha stabilito un diverso criterio di riparto per le opere e i manufatti di giardini di proprietà esclusiva - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) – che deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana e sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni e le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art.1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misure diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2) conforme a Cass. Civ.  n. 11423 del 1990 e Cass. Civ. n. 4403 del 1999.

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