Avvocato esperto in condominio a Roma primo incontro gratuito

Si ricorda che lo Studio Legale Cuzzini, offre il servizio di primo incontro a Studio a titolo gratuito e che può essere utilizzato il blog di consulenza on.line per proporre quesiti legali.

Di seguito gli articoli in materia di condominio.

Locazione commerciale e pagamento del canone d'affitto ai tempi dell'emergenza sanitaria del coronavirus.

    Al fine di contenere il contagio del coronavirus tra la popolazione il governo ha emesso numerosi provvedimenti restrittivi che hanno riguardato anche le attività commerciali con immediatto impatto negativo sul tessuto economico. Con i DPCM dell'11 marzo 2020 e del 22 marzo 2020 sono state, tra l'altro, individuate le attività economiche e commerciali da sospendere con effetti negativi sui rapporti di locazione in essere. In primo luogo, è necessario sottolineare che la responsabilità di tale situazione non può essere ricondotta a nessuna delle parti contrattuali in quanto la sospensione delle attività commerciali è stata disposta con provvedimento dall'autorità governativa. Di fatto, però, l'equilibrio sinallagmatico del contratto risulta alterato seppur temporaneamente e saranno necessari sforzi per cercare nuovi equilibri sino alla cessata emergenza che possano soddisfare le parti coinvolte. Il locatore non essendo in grado di garantire il godimento dei locali oggetto del contratto potrebbe trovare il rifiuto del conduttore, ex art. 1460 c.c., di pagare il canone di locazione fintantoché i locali non saranno nuovamente disponibili per l'esercizio della propria attività. Detta ipotesi, però, deve essere contemperata con la misura adottata dal governo ex art. 65, comma 1, del decreto-legge 18/2020 che consente al conduttore un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione per il mese di marzo 2020 ed è prevedibile che a breve la stessa misura venga adottata anche per il mese di aprile. Tale assetto normativo fa propendere verso una soluzione che dovrà essere condivisa tra il locatore e il conduttore  e diretta ad una riduzione del canone di locazione per il periodo dell'emergenza e fino a che non sarà consentita la ripresa delle singole attività commerciali.

Barriere architettoniche. E' legittima la realizzazione di un ascensore sulle parti comuni dell'edificio.

Con ordinanza del 05.12.2018 n. 31462 la Sez. 2 della Corte di Cassazione ha affermato, nel solco dell''orientamento giurisprudenziale maggioritario (Cass.civ., 03.08.20112 n. 14096, Cass.Civ., 16.05.2014 n. 10852, Cass. Civ. 7938/2017) che l'installazione di un ascensore realizzata da un condomino su parte di un bene comune finalizzata all'eliminazione delle barriere architettoniche, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra,  pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. Invero, la Corte sulla scorta dei precedenti giurisprudenziali superiormente citati, conferma la regola secondo cui in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici principio che non può escluso neanche da disposizioni del regolamento condominiale che limitino l'uso delle parti comuni.

La manutenzione degli infissi nella locazione.

Non sempre le riparazioni degli infissi interni ed esterni dell'immobile locato ma anche delle ringhiere dei balconi rientrano tra le operazioni di piccola manutenzione poste a carico del conduttore ex art. 1576 cod.civ. In materia, la giurisprudenza sia di merito sia di legittimità sono infatti assolutamente concordi nell'affermare, nell'ambito di un corretto bilanciamento dei diritti e degli obblighi facenti capo rispettivamente al locatore (diritto a percepire il canone di locazione, obbligo a mantenere il bene locato all'uso della locazione) e al conduttore (obbligo di pagare il canone di locazione, restituire la cosa locata nello stato in cui l'aveva ricevuta), che il conduttore non è tenuto, al momento del rilascio dell'immobile ad eliminare a sue spese le conseguenze del detrioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui l'aveva ricevuta (così Cass. civ., n. 880 del 1990). Naturalmente, in caso di contestazioni da parte del locatore in ordine ad un uso anomalo della cosa locata da parte del conduttore si ritiene debba essere onere di quest'ultimo di dimostrare non solo l'uso normale della cosa locata ma anche di aver provveduto nel corso della locazione a quei piccoli interventi di manutenzione previsti dall'art. 1576 cod. civ. 

Spazi destinati a parcheggio.

Con la sentenza n. 26625/2018 del 22.10.2018, la Corte di Cassazione ha affermato, in tema di spazi destinati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, che l'effettiva esistenza di tali aree è condizione per il riconoscimento del diritto reale di uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari, diritto esercitabile solo rispetto alle aree destinate a parcheggio dai titoli abilitativi di edificazione. In mancanza delle dette aree di parcheggio, secondo la Corte, agli acquirenti rimarebbe esclusivamente la possibilità di richiedere il risarcimento del danno per il mancato godimento.

La ripartizione delle spese per l'ascensore.

La Corte di Cassazione con la sentenza 23223/2018 del 27.9.2018 ha ripercorso, in materia di ripartizione delle spese tra condomini per la manutenzione e ricostruzione dell'ascensore, l'orientamento interpretativo della giurisprudenza di legittimità. In particolare con la sentenza in commento la Corte ha affermato che, a differenza dell'installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l'art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell'art. 1124 c.c.

Balconi aggettanti. La ripartizione delle spese.

Con la sentenza n.5014 del 2018 dell'8.10.2018 la Corte di Cassazione ha affermato che in materia di elementi esterni di un condominio, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti che svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n.3), c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. n. 21641/2017).

Diritto di veduta.

    L’art. 907 c.c. recitaQuando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905.

Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia”.

Opposizione a decreto ingiuntivo in materia di oneri condominiali.

La corte di cassazione con la sentenza del 22 gennaio 2018 n. 1502 ha affermato che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione (nella specie, per aver l'assemblea posto a carico anche del condominio che si era distaccato dall'impianto di riscaldamento centralizzato delle spese di gestione dello stesso), ma solo questioni riguardanti l'efficacia di quest'ultima.  Invero secondo la corte di legittimità l'ambito del processo oppositorio a cognizione piena è ristretto alla verifica della perdurante esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. Unite, 18 dicembre 2009, n. 26629; Cass. Sez. 2, 23 febbraio 2017, n. 4672).

Impugnazione delibera assembleare. Legittimazione. Cass. civ. n. 2411/2018.

Il caso: Tizio e Caio rispettivamente proprietario e conduttore di locali commerciali adibiti a farmacia proponevano azione possessoria (cessazione spoglio e molestie) nei confronti del Condominio Sempronio che previa approvazione di delibera condominiale aveva posto nella zona comune, antistante la farmacia, dei colonnotti in luogo di preesistenti fioriere e una sbarra elettrica, dotando di chiavi i condomini ed impedendo di fatto l'accesso nell'area condominiale ai clienti della farmacia. Il Condominio resisteva in giudizio eccependo tra l'altro che i lavori erano stati eseguiti in adempimento di delibera condominiale del marzo 2003, delibera alla quale l'allora prioprietaria aveva prestato il proprio assenso, firmando il progetto poi realizzato dal Condominio. Il Tribunale di Parma accoglieva la domanda dei ricorrenti. Due condòmini dello stabile impugnavano la sentenza e il Condominio rimaneva contumace in appello. La Corte di appello di Bologna in riforma della sentenza impugnata rigettava ogni domanda possessoria.

Nullità della delibera di modifica dei criteri di ripartizione delle spese comuni. Cass. Civ. Ord. 2415 del 31.1.2018.

     Il caso: con atto di citazione Tizio si opponeva alla delibera condominiale con la quale veniva disposta l'eliminazione di due canne fumarie realizzate in eternit poste a servizio del proprio appartamento e ratificato l'operato dell'amministratore, il quale, in via d'urgenza, a seguito d'intervento dei Vigili del Fuoco, aveva fatto turare le falle ponendo le spese a carico del solo condomino Tizio. La domanda accolta in primo grado, era rigettata dalla Corte d'Appello di Perugia la quale confermava la validità della deliberazione assembleare rilevando che la circostanza non contestata che le canne fumarie erano unicamente al servizio dell'appartamento di proprietà del condomino Tizio e, pertanto, non potevano trovare applicazione i criteri di riparto previsti dall'art. 1123, cod. civ.

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