Notifica cartella esattoriale · Cassazione, ordinanza del 24 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Tra le carte dell’azienda spunta una cartella di pagamento mai vista: risulta firmata per ricezione dal portiere del palazzo, mesi fa. Ora l’agente della riscossione vuole iscrivere un’ipoteca su quella e su altre decine di cartelle. Quella notifica, consegnata a una persona che non lavora nemmeno per l’azienda, è davvero valida?

La risposta in breve
Per le aziende e gli altri enti, di regola sì: basta che chi firma si qualifichi come incaricato di ricevere le notifiche nella sede della società, anche se è il portiere e non è un dipendente. Non serve nessuna raccomandata informativa aggiuntiva. Ma se manca del tutto la prova della consegna, cioè non esiste nemmeno la ricevuta della notifica, quella singola cartella è nulla, e con essa cade la parte di debito che si fonda solo su di lei. (Cass. civ., Sez. 5, ord. n. 27707/2026 del 24 ottobre 2026)

Il caso: quasi 40 cartelle e una richiesta di ipoteca da 2,4 milioni

Una società riceve dall’agente della riscossione la comunicazione preventiva di iscrizione di un’ipoteca, basata su circa 40 cartelle di pagamento per tributi erariali e locali, per oltre 2,38 milioni di euro. L’azienda si oppone: sostiene che quelle cartelle non le sono mai state notificate regolarmente. In primo grado i giudici tributari le danno ragione su tutta la linea, perché l’agente della riscossione non riesce a dimostrare come le cartelle fossero state notificate.

In appello la Commissione tributaria regionale ribalta quasi tutto: la gran parte delle cartelle risultano consegnate nella sede della società a persone che si erano qualificate, al momento della consegna, come incaricate di riceverla, compreso il portiere del palazzo. Solo per 3 cartelle manca la prova della notifica, e una quarta era già stata annullata da un altro giudice tributario; ma secondo i giudici d’appello l’ipoteca regge lo stesso, perché il debito restante supera comunque la soglia minima di legge. La società porta il caso in Cassazione.

La regola: per le aziende basta la consegna a chi si qualifica incaricato, anche il portiere

La Cassazione chiarisce quale norma si applica davvero. Non l’art. 60 del d.P.R. n. 600/1973, che la società invocava per sostenere che serviva anche una raccomandata informativa: per le cartelle quella norma vale solo in casi particolari, come la notifica a un destinatario che non si trova (art. 140 c.p.c., con deposito dell’atto e affissione dell’avviso all’albo del Comune: una procedura che, ricorda la Corte, non si applica alle persone giuridiche) o la notifica via PEC.

Per le cartelle di pagamento la norma speciale è l’art. 26 del d.P.R. n. 602/1973, che per le forme ordinarie di notifica rinvia alle regole del codice di procedura civile, e per le società vale l’art. 145 del codice di procedura civile, secondo cui la notifica si fa nella loro sede, a chi la rappresenta, a chi è incaricato di riceverla o, in mancanza, a chi è semplicemente addetto alla sede, compreso il portiere dello stabile.

Ma attenzione: senza la prova della notifica, quella cartella cade

La società, però, non ha perso su tutto. Per 3 cartelle non esisteva in atti la relata di notifica, cioè il documento che prova come e quando sono state consegnate; una quarta era già stata annullata da un altro giudice. Su queste la Cassazione ha dato ragione alla società: l’agente della riscossione non può fondare un atto, come la comunicazione di iscrizione di un’ipoteca, basandosi anche su cartelle di cui non riesce a dimostrare la notifica. Per questo la Cassazione ha cassato con rinvio, limitatamente a queste 4 cartelle, mentre per tutte le altre ha confermato che la notifica era regolare.

Occhio alla differenza
Non basta dire “non l’ho mai vista” per annullare una cartella: bisogna che l’agente della riscossione non riesca a provare la notifica con la relata. Se invece la relata c’è ed è firmata da chi si è presentato come incaricato, di regola la notifica regge anche se il destinatario non ne ha avuto conoscenza effettiva.

Notifica cartella esattoriale: cosa controllare se hai ricevuto una cartella o un’intimazione

Prima di contestare la notifica di una cartella di pagamento o di un atto della riscossione, verifica questi punti:

• Chi ha firmato la ricevuta. Se sei una società, la notifica è valida anche se consegnata al portiere o a un impiegato qualsiasi, purché si sia dichiarato incaricato di riceverla: non serve che sia un dipendente.
• Se esiste la relata di notifica. È il documento che prova consegna, data e persona che ha ritirato l’atto. Se l’agente della riscossione non riesce a produrla, la singola cartella può essere annullata.
• Se hai cambiato sede. Il trasferimento va comunicato formalmente e per tempo (nel caso deciso la Corte parla di comunicazione rituale almeno 30 giorni prima): finché non risulta, l’agente della riscossione può continuare a notificare alla vecchia sede.
• I termini per opporti. Un’opposizione alla cartella o all’atto successivo (come un’iscrizione di ipoteca o un fermo) va proposta nei termini di decadenza previsti dalla legge: più si aspetta, meno margini si hanno.
• Le cartelle senza prova di notifica. Anche se il resto del debito supera la soglia minima di legge, l’ipoteca o il fermo non possono fondarsi su cartelle di cui l’agente della riscossione non prova la notifica: è proprio su questo punto che, nel caso deciso, la società ha ottenuto ragione in Cassazione.

In sintesi

In tema di notifica cartella esattoriale, la Cassazione conferma: per le società, la notifica della cartella di pagamento e degli altri atti della riscossione segue l’art. 145 c.p.c. ed è valida se consegnata, nella sede dell’ente, a chiunque si qualifichi incaricato di riceverla, compreso il portiere, senza bisogno di raccomandate ulteriori.

Ma questo non significa che ogni notifica sia automaticamente regolare: se manca del tutto la prova della consegna, come in 4 delle quasi 40 cartelle di questo caso, quella specifica cartella può essere annullata, come già visto a proposito della notifica della cartella esattoriale all’erede. Vale la pena controllare ogni singola notifica prima di rassegnarsi a pagare, o prima di impostare la propria difesa solo su un vizio che poi non regge.

Domande frequenti

La cartella di pagamento notificata al portiere dell’azienda è valida?

Sì, se il portiere si è qualificato come incaricato di ricevere le notificazioni per conto della società: per le persone giuridiche si applica l’art. 145 c.p.c., che non richiede l’invio di una raccomandata informativa aggiuntiva e non impone che chi riceve l’atto sia un dipendente.

Cosa succede se manca la prova della notifica di una cartella?

Se non esiste la relata di notifica, cioè il documento che attesta consegna, data e persona che ha ritirato l’atto, quella specifica cartella può essere dichiarata nulla, e l’atto successivo (come un’iscrizione di ipoteca) non può fondarsi su di essa: nel caso deciso la Cassazione ha rinviato al giudice tributario per un nuovo esame limitatamente alle cartelle senza prova di notifica.

Serve la raccomandata per notificare una cartella di pagamento?

No, non è un passaggio obbligatorio per le notifiche alle persone giuridiche fatte secondo le forme ordinarie dell’art. 145 c.p.c.: la raccomandata informativa prevista dall’art. 60 d.P.R. n. 600/1973 vale per le cartelle solo in ipotesi particolari (come l’irreperibilità del destinatario ex art. 140 c.p.c., procedura che la Corte ricorda non applicabile alle persone giuridiche, o la notifica via PEC).

Se alcune cartelle sono nulle, cade anche l’iscrizione di ipoteca?

Secondo questa ordinanza, l’atto della riscossione non può fondarsi, nemmeno in parte, su cartelle la cui notifica non è provata: per le 4 cartelle in questione la Cassazione ha accolto il ricorso e rinviato al giudice tributario per un nuovo esame, anche se in appello si era ritenuto sufficiente che il debito restante superasse la soglia minima di legge.

Per una valutazione della notifica di una cartella di pagamento, di un’intimazione o di un’iscrizione di ipoteca nel tuo caso, lo Studio Legale Cuzzini offre assistenza legale in materia di cartelle esattoriali e riscossione a Roma. Leggi anche la nostra pagina su rinuncia all’eredità e debiti col fisco del defunto.

Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata.

Successioni · Cass. civ., Sez. 2, sent. n. 25955/2026 del 29 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: due appartamenti e un locale artigianale che non si possono separare

Il padre muore nel 1999 senza testamento. Tra i suoi beni c’è un complesso immobiliare a Saronno: un fabbricato artigianale al piano terra e, al primo piano, due appartamenti, in cui vivono con le rispettive famiglie i due figli. Per legge l’eredità va in parti uguali alla moglie e ai due figli: un terzo ciascuno. Nel 2009 muore anche la madre, con un testamento che, secondo il figlio, lede la sua quota di legittima. Nel 2014 il figlio si rivolge al Tribunale di Busto Arsizio: chiede la riduzione delle disposizioni testamentarie, la divisione dei beni comuni, la sua quota degli affitti del locale incassati dalla sorella e il rimborso delle migliorie eseguite sull’immobile.

La sorella non si oppose alla riduzione né alla divisione, ma chiese di poter prelevare dalla massa le somme che, a suo dire, le spettavano per i conti della comunione. Il Tribunale ridusse il testamento della madre riconoscendo al fratello un terzo dell’eredità materna. Ritenuto il complesso non comodamente divisibile, lo assegnò per intero alla sorella, titolare della quota maggiore (11/18, contro i 7/18 del fratello), con un conguaglio di circa 150.000 euro, e la condannò a restituire al fratello la sua parte degli affitti e un terzo dei depositi bancari della madre. La Corte d’appello di Milano confermò la non divisibilità e l’assegnazione, alzò il conguaglio a circa 167.000 euro e riconobbe al fratello circa 19.000 euro per le migliorie; lasciò invece fuori dalla divisione un piccolo bilocale ricavato senza titolo al primo piano.

Le migliorie sulla casa ereditata: chi le rimborsa

Il primo punto che interessa a chi eredita una casa, sollevato in Cassazione dalla sorella, riguarda le migliorie sulla casa ereditata: quando un immobile ereditato non può essere materialmente diviso (art. 720 c.c.) e va assegnato per intero a uno dei coeredi, chi ha speso per le migliorie sulla casa ereditata ha diritto a un rimborso, da calcolare insieme al valore del bene.

In pratica: le migliorie diventano parte del bene e ne aumentano il valore per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) e quell’aumento entra nella stima fatta dal perito, incidendo sia sulle quote sia sul conguaglio che l’assegnatario deve pagare agli altri coeredi. In più, chi le ha pagate ha diritto a farsi rimborsare dagli altri la loro parte della spesa: la Cassazione ha ritenuto corretto che la Corte d’appello abbia fatto entrambe le cose, stimando il bene con le migliorie e calcolando a parte il rimborso pro quota delle spese. La sorella sosteneva di non dover nulla, perché i lavori riguardavano l’appartamento abitato dal fratello: per la Cassazione deve comunque rimborsare la sua parte, perché il bene era in comunione e anche lei ha beneficiato dell’aumento di valore. Nel caso specifico, però, la Cassazione ha accolto in parte il motivo della sorella: la Corte d’appello aveva calcolato il rimborso spettante al fratello senza sottrarre le detrazioni fiscali di cui questi aveva già beneficiato per gli stessi lavori, nonostante fosse lui stesso ad averne chiesto il rimborso al netto del beneficio fiscale. Su questo punto la causa torna alla Corte d’appello di Milano, che dovrà ricalcolare il rimborso partendo dalla somma chiesta dal fratello (circa 19.500 euro di spese al netto delle detrazioni, da rimborsare pro quota).

Anche i canoni d’affitto si dividono, e si può chiedere il rimborso delle spese anche in appello

La Cassazione ha accolto anche i motivi della sorella sui canoni di locazione del locale commerciale. Il principio, anche questo consolidato, è chiaro: il coerede che amministra da solo la casa ereditata deve agli altri coeredi la loro quota dei frutti, sia naturali che civili (i canoni d’affitto), prodotti dal bene comune. Ma chi ha incassato quei canoni può a sua volta chiedere il rimborso delle spese sostenute per produrli — anche per la prima volta nel giudizio d’appello, senza bisogno di una domanda riconvenzionale, perché si tratta semplicemente di fare i conti tra dare e avere. Il Tribunale aveva invece considerato tardiva, e la Corte d’appello di Milano generica, la richiesta della sorella di tenere conto delle imposte già versate sui canoni e delle spese sostenute nell’interesse della comunione: anche su questo la causa torna in appello.

In sintesi

Quando una casa ereditata non si può dividere in natura e va assegnata a uno solo degli eredi, le migliorie sulla casa ereditata fatte da chi ci abita non si perdono: aumentano il valore del bene per accessione ed entrano nel calcolo del conguaglio da versare agli altri coeredi. Allo stesso tempo, chi ha incassato da solo gli affitti di un bene ereditario deve restituire agli altri la loro quota, ma può a sua volta farsi rimborsare le spese sostenute — anche chiedendolo solo in appello. Conviene documentare da subito, con fatture e ricevute, sia le spese di miglioria che quelle di gestione del bene comune: sono conti che, prima o poi, qualcuno chiederà di fare.

Domande frequenti

Chi paga le migliorie sulla casa ereditata se l’immobile non si può dividere?

Il coerede che ha speso per migliorare l’immobile ha diritto a un rimborso: le migliorie si aggiungono al bene per il principio dell’accessione e il loro valore entra nella stima dell’immobile, incidendo su quote e conguagli (Cass. n. 25955/2026; Cass. n. 5527/2020).

Se un erede incassa da solo l’affitto di un immobile ereditato, lo deve dividere con gli altri?

Sì. I canoni d’affitto sono frutti civili del bene comune e vanno divisi tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote, dal momento dell’apertura della successione.

Posso chiedere il rimborso delle spese sostenute per il bene ereditario solo nel giudizio d’appello?

Sì: per la Cassazione non serve una domanda riconvenzionale apposita, perché la richiesta di tenere conto delle spese fa parte della sistemazione dei conti tra dare e avere legata alla restituzione dei frutti, e può essere avanzata e documentata anche in appello.

Un abuso edilizio nella casa ereditata impedisce di dividerla?

Può impedire la divisione della sola parte abusiva: se una porzione dell’immobile non ha alcun titolo edilizio che la riguardi, oppure è del tutto sconosciuta al catasto (senza identificazione né rendita), va esclusa dalla divisione giudiziale, che riguarderà il resto del compendio ereditario.

Sulle successioni puoi leggere anche il nostro commento sulla casa ereditata occupata da un solo erede e quello sull’azione di riduzione contro le donazioni.

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Avv. Claudio Cuzzini

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Condominio e locazioni · Cassazione, ordinanza del 20 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Arriva il riparto delle spese straordinarie: luci nuove e cancello automatico del garage condominiale. La tua quota c’è, eppure un box o un posto auto tu non ce l’hai. Devi pagare lo stesso? La Cassazione ha appena risposto, e la risposta dipende da come si usa quell’area, non da chi ci parcheggia.

La risposta in breve
Sì, se l’autorimessa condominiale serve a tutti: se il regolamento la tratta come parte comune e l’area viene usata per passare, fare manovra o caricare e scaricare, le spese si dividono tra tutti i condomini, anche tra chi non ha un posto auto. Ma un garage non si presume comune: se titoli e regolamento non lo dicono, è il condominio a doverlo dimostrare. (Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 27408/2026 del 20 ottobre 2026)

Il caso: niente posto auto, ma le spese dell’autorimessa condominiale arrivano lo stesso

Siamo in un condominio di Milano. L’assemblea approva due lavori nel garage interrato: il rifacimento dell’impianto di illuminazione e la messa a norma del cancello automatico del passo carraio. Le spese vengono divise tra tutti. Una condomina, che nel seminterrato non ha nessun posto auto, non ci sta e impugna la delibera, insieme a quella che approvava il bilancio annuale, secondo lei poco chiaro.

Lei sostiene che quell’area serve solo a chi ha un posto auto e che lei non ha mai avuto alcun diritto di usarla. E porta una vecchia sentenza, ottenuta in un’altra causa contro l’ente che le aveva venduto l’appartamento: secondo quella sentenza i posti auto non erano legati agli appartamenti e si potevano vendere separatamente. Giudice di Pace e Tribunale di Milano le danno torto, e lei arriva fino in Cassazione.

La regola: il garage non è “di tutti” solo perché sta nel palazzo

Prima la buona notizia per chi contesta: un garage interrato non diventa parte comune solo perché si trova dentro l’edificio. La legge (art. 1117 c.c.) elenca le parti che si presumono di tutti, come scale, tetto e cortile, ma le autorimesse non ci sono. Quindi, se il condominio vuole far pagare tutti, deve dimostrare che quell’area è davvero comune: lo si vede dagli atti di acquisto, dal regolamento di condominio e da come l’area viene usata.

Perché in questo caso la condomina ha dovuto pagare

Qui però la prova c’era. Il regolamento del condominio, predisposto dal costruttore e accettato da tutti gli acquirenti, prevedeva un’unica tabella millesimale con cui tutti i condomini dividevano le spese delle parti comuni, del cortile e della “viabilità interna”, cioè il seminterrato, l’unica esistente, e regolava il passaggio delle auto, il carico, lo scarico e la sosta. E il seminterrato, con il suo cancello automatico, era l’unica zona del palazzo raggiungibile in auto.

Non solo: la stessa condomina, pur senza posto auto, ci aveva parcheggiato la sua macchina entrando dal cancello. Per i giudici questo dettaglio non è nemmeno decisivo: conta che l’area sia fatta per essere usata da tutti, per passare, fare manovra, caricare e scaricare. Avere o non avere il box non cambia le cose. Per questo le spese vanno divise tra tutti, in proporzione ai millesimi (art. 1123 c.c.).

La vecchia sentenza non l’ha salvata

E la sentenza che la condomina aveva in mano? Non è servita, per due motivi. Parlava d’altro: dei singoli posti auto, non dell’area di passaggio del seminterrato. E soprattutto era una causa tra lei e l’ente venditore: il condominio non c’era, e una sentenza vale solo tra chi ha partecipato a quel processo. Morale: prima di contare su una vecchia vittoria, conviene farla controllare.

Occhio ai 30 giorni
La condomina aveva contestato anche il bilancio, ma troppo tardi: il verbale le era arrivato via PEC il 14 ottobre e la causa è partita solo il 5 dicembre. Nel frattempo aveva avviato una mediazione, ma contro lo studio dell’amministratore e non contro il condominio, quindi non è servita a fermare il termine. Risultato: contestazione fuori tempo, e bilancio confermato.

Ti è arrivata la rata dell’autorimessa condominiale? Cosa controllare

Prima di pagare, o di rifiutarti di farlo, verifica questi punti:

• Il regolamento di condominio. Se è quello predisposto dal costruttore e richiamato nel tuo atto, guarda se parla dell’autorimessa, della “viabilità interna” o di una tabella millesimale dedicata.
• Il tuo atto di acquisto. Controlla cosa hai comprato e se il garage o i posti auto risultano parti comuni oppure proprietà di altri.
• Come viene usata davvero l’area. Se ci passano tutti, ci si fa manovra o si carica e scarica, è difficile sottrarsi alla spesa. Se serve solo ai proprietari dei box, le spese spettano a loro (art. 1123, terzo comma, c.c.).
• La data del verbale. Hai 30 giorni per impugnare la delibera (art. 1137 c.c.): dall’assemblea se eri presente e hai votato contro o ti sei astenuto, dalla comunicazione del verbale se eri assente. Passato il termine, contestare la ripartizione diventa molto più difficile.
• Non smettere di pagare di tua iniziativa. Finché la delibera non viene annullata, l’amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo per le quote non versate.

In sintesi

Con l’ordinanza del 20 ottobre 2026 la condomina ha perso su tutta la linea: dovrà pagare anche le spese del giudizio in Cassazione.

Cosa ti porti a casa: un garage “dentro il palazzo” non è automaticamente di tutti, e chi ti chiede di pagare deve poterlo dimostrare con regolamento e atti. Ma se quell’area la usano tutti, anche solo per passare o fare manovra, la quota tocca anche a te, box o non box. Lo stesso ragionamento vale quando si contestano le tabelle millesimali; e ricorda che anche le quote condominiali non pagate hanno un termine di prescrizione.

Domande frequenti

Le spese dell’autorimessa condominiale si pagano sempre da tutti i condomini?

No. L’autorimessa non è automaticamente un bene comune: lo diventa solo se i titoli di acquisto e il regolamento condominiale la qualificano come tale, oppure se è oggettivamente destinata all’uso di tutti (ad esempio per il passaggio o le manovre), a prescindere dalla proprietà dei singoli posti auto. Solo in questi casi le spese dell’autorimessa condominiale si ripartiscono tra tutti. Resta salvo un diverso criterio stabilito dal regolamento contrattuale e, se l’autorimessa serve solo una parte dell’edificio, le spese gravano su chi ne trae utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Un condomino senza posto auto deve comunque pagare le spese dell’autorimessa?

Sì, se l’area (ad esempio la “viabilità interna” del seminterrato) è comune per regolamento e viene di fatto utilizzata anche da lui, ad esempio per il transito, le manovre o il carico/scarico. La proprietà del singolo posto auto non è decisiva.

Entro quanto tempo va impugnata una delibera condominiale?

Entro 30 giorni (art. 1137 c.c.): dalla data dell’assemblea per chi era presente e ha votato contro o si è astenuto, dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Attivare una mediazione non basta a interrompere il termine se viene promossa contro il soggetto sbagliato invece che contro il condominio.

A chi spetta provare che un bene è condominiale?

Per i beni che l’art. 1117 c.c. non presume comuni, come le autorimesse, a chi sostiene che lo sia: la prova passa attraverso i titoli di acquisto, il regolamento condominiale di natura contrattuale e, se mancano elementi certi, l’uso effettivo che viene fatto del bene da parte dei condomini.

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Successioni · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 26918/2026 del 15 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: la quota della casa scambiata con l’usufrutto

Nel 2010 muore un uomo senza testamento. La casa familiare in cui viveva con la moglie va in parti uguali, un terzo ciascuno, alla vedova e ai due figli nati dal primo matrimonio. L’anno dopo, il 2 agosto 2011, davanti allo stesso notaio, uno dei figli compra la quota della sorella per 80.000 euro e conclude con la vedova una permuta: lei gli cede la nuda proprietà della sua quota e riceve in cambio l’usufrutto sull’intero immobile. Poco prima la vedova gli aveva anche consegnato 43.000 euro, usati per comprare la quota della sorella.

Anni dopo un’erede della vedova chiede al Tribunale di Monza di annullare la permuta per errore di diritto o dolo: la vedova, sostiene, non sapeva di avere già per legge il diritto di abitare la casa e aveva ceduto la sua quota credendo che fosse l’unico modo per restarci. Chiede anche la restituzione dei 43.000 euro. Tribunale e Corte d’appello di Milano respingono tutto: per i giudici d’appello la permuta era vantaggiosa, perché l’usufrutto è più ampio del diritto di abitazione (si può cedere e la casa si può affittare), e la vedova era una persona esperta di affari, che nel 2012 aveva perfino dato incarico, insieme al figliastro, a un agente immobiliare di vendere l’usufrutto.

Il diritto di abitazione del coniuge superstite

L’art. 540 c.c. riserva al coniuge superstite, oltre alla quota di eredità, il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto di uso dei mobili che la arredano, se la casa era di proprietà del defunto o comune. È un diritto che spetta per legge, senza bisogno di accordi con gli altri eredi. Spetta anche quando, come nel caso deciso, non c’è testamento: lo hanno stabilito le Sezioni Unite (Cass. SU n. 4847/2013) e oggi è un principio consolidato, ribadito da Cass. n. 1551/2026 del 23 gennaio 2026. Il coniuge lo acquista all’apertura della successione e, nella causa di divisione, il giudice deve riconoscerglielo anche senza una domanda espressa (Cass. n. 20635/2025 del 22 luglio 2025).

La Cassazione ricorda due caratteristiche importanti: il diritto di abitazione sulla casa coniugale ha la stessa ampiezza dell’usufrutto quanto a facoltà di godimento (Cass. n. 14406/2018) e, a differenza dell’usufrutto, pur non potendo essere ceduto, ha il vantaggio di non essere pignorabile. Il confronto “usufrutto più ampio, quindi la permuta conveniva” su cui si era basata la Corte d’appello era quindi incompleto: trascurava anche che con la permuta la vedova aveva ceduto un terzo della proprietà della casa.

Quando l’errore di diritto rende annullabile il contratto

Per la Corte, con l’ord. n. 26918/2026 del 15 ottobre 2026, i giudici di merito hanno sovrapposto le proprie valutazioni di convenienza a quelle che la vedova avrebbe potuto fare se avesse saputo del diritto di abitazione: ben poteva avere interesse a conservare la sua quota, indipendentemente dal valore dell’usufrutto. Non erano decisivi né la sua esperienza negli affari, né il fatto che nel 2012 sapesse di essere solo usufruttuaria, né la lettura dell’atto da parte del notaio: che avesse ceduto la quota non era in discussione. Bisognava stabilire un’altra cosa:

“[…] dovendosi invece stabilire se fosse a conoscenza della titolarità del diritto di abitazione o se l’ignoranza del diritto l’avesse indotta a scambiare la quota con l’usufrutto.”Cassazione, Sez. 2, ord. n. 26918/2026 del 15 ottobre 2026

La Corte richiama il principio per cui l’errore di diritto, che comprende anche l’ignoranza di una norma, è causa di annullamento quando il consenso di una parte è determinato da una falsa rappresentazione dell’esistenza, dell’applicabilità o della portata di una norma giuridica, sempre che il vizio sia riconoscibile dall’altro contraente con la normale diligenza (Cass. n. 2340/1995; artt. 1427-1429 c.c.). Spetterà al giudice di rinvio accertare l’ignoranza della norma e la sua effettiva incidenza sulla decisione di stipulare.

Accolti anche i motivi sui 43.000 euro: la motivazione con cui la Corte d’appello ne aveva escluso la restituzione è stata giudicata priva di consequenzialità logica. Quella somma poteva essere un prestito, da restituire, oppure un conguaglio della permuta, ma senza accertare il valore delle prestazioni scambiate non si poteva concludere che non andasse restituita; tanto più che il figlio aveva sostenuto che il denaro gli fosse stato donato.

In sintesi

Con l’ord. n. 26918/2026 del 15 ottobre 2026 la Cassazione afferma che il coniuge superstite che cede la propria quota della casa familiare ignorando di avere per legge il diritto di abitazione può chiedere l’annullamento del contratto per errore di diritto, se è proprio quell’ignoranza ad averlo spinto a stipulare. Non basta, per escluderlo, dire che lo scambio ottenuto era conveniente o che la persona era esperta: occorre verificare se conosceva il proprio diritto. Prima di firmare accordi sulla casa familiare dopo un lutto, conviene farsi spiegare quali diritti si hanno già per legge.

Domande frequenti

Chi ha il diritto di abitazione sulla casa familiare?

Il coniuge superstite, sulla casa adibita a residenza familiare che era di proprietà del defunto o comune, insieme all’uso dei mobili che la arredano (art. 540 c.c.). Il diritto si aggiunge alla quota di eredità e spetta anche senza testamento. Dal 2023 la Cassazione lo riconosce anche al coniuge separato senza addebito (Cass. n. 22566/2023); non spetta se la casa era in comproprietà con un terzo.

Il diritto di abitazione è meno dell’usufrutto?

Per la Cassazione, ord. n. 26918/2026 del 15 ottobre 2026, quanto a facoltà di godimento il diritto di abitazione sulla casa coniugale ha la stessa ampiezza dell’usufrutto. Non si può cedere, ma a differenza dell’usufrutto non è pignorabile.

Ho firmato un accordo con gli altri eredi senza sapere del diritto di abitazione: posso annullarlo?

Può essere possibile, se l’ignoranza del diritto è stata determinante per la tua decisione e se l’errore era riconoscibile dall’altra parte con la normale diligenza. L’azione si prescrive in cinque anni dalla scoperta dell’errore: conviene far valutare subito l’atto.

I soldi dati a un coerede per sistemare la successione vanno restituiti?

Dipende dal titolo: prestito, conguaglio o donazione. Nel caso deciso la Cassazione ha chiesto al giudice di rinvio di accertarlo, valutando anche il valore delle quote e dei diritti scambiati.

Sulle successioni puoi leggere anche il nostro commento sulla casa ereditata occupata da un solo erede e quello sull’azione di riduzione contro le donazioni.

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Avv. Claudio Cuzzini

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Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: la caldaia nuova e l’offerta “da completare”

In un condominio di Genova l’assemblea del 23 giugno 2016 approva l’adeguamento della centrale termica. La proposta di una ditta prevedeva, per sette anni, la fornitura delle componenti della centrale, la sostituzione della caldaia in comodato d’uso e l’assistenza tecnica, con il pagamento del prezzo rateizzato in sette annualità per ciascun condomino. Nella stessa delibera l’assemblea incarica l’amministratore di invitare la ditta a formulare l’offerta definitiva e di convocare poi il consiglio di condominio per la scelta finale dell’offerta più vantaggiosa.

Una condomina, che non aveva partecipato alla riunione, impugna la delibera. Tribunale e Corte d’appello di Genova le danno torto. Lei ricorre in Cassazione con due motivi: il primo riguarda sia la rateizzazione (che a suo dire era un finanziamento da approvare all’unanimità) sia la delega della scelta al consiglio; il secondo una sanzione del Comune per l’allaccio alla fognatura, che secondo lei doveva restare a carico dell’amministratore.

Il consiglio di condominio non può sostituire l’assemblea

Sulla delega la Cassazione accoglie il ricorso. Le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria sono deliberate dall’assemblea (art. 1135 c.c.), e la norma non prevede la possibilità di delegare queste attribuzioni. Il consiglio di condominio, che l’assemblea può nominare negli edifici con almeno dodici unità immobiliari (art. 1130-bis c.c.), non può prendere il suo posto. La Corte dà continuità a un principio già affermato (Cass. n. 20541/2025):

“Negli edifici con almeno dodici unità immobiliari, l’assemblea, ai sensi dell’art. 1130-bis, comma 2, c.c. può nominare un consiglio di condominio, le cui determinazioni sono tuttavia vincolanti soltanto se successivamente approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea stessa, in quanto quest’ultima non può essere esautorata dalle sue funzioni inderogabili […]”Principio di Cass. n. 20541/2025 richiamato da Cassazione, Sez. 2, ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026

L’ordinanza aggiunge che le opere da eseguire, l’oggetto dell’appalto e il prezzo sono gli elementi fondamentali dei lavori e proprio per questo sono riservati all’assemblea. Per questo è sbagliato ritenere legittima una delibera che affida all’amministratore il compito di far integrare l’offerta e al consiglio la scelta finale: le scelte riservate all’assemblea non possono essere lasciate alla valutazione discrezionale di altri, “ancorché Consiglieri del condominio”.

Cosa invece è stato respinto

Non tutte le censure della condomina sono passate. Sulla rateizzazione in sette anni la Cassazione ha ritenuto la critica generica: per i giudici di merito la ditta non aveva proposto un finanziamento ma un servizio pluriennale con pagamento rateale, una delle soluzioni possibili, già illustrata in un’assemblea precedente; e il controllo del giudice sulle delibere non si estende alle scelte discrezionali dell’assemblea, comprese quelle sugli obblighi di spesa.

Respinto anche il motivo sulla sanzione del Comune per l’allaccio alla fognatura: dagli atti risultava irrogata all’amministratore in solido con il condominio, quindi correttamente inserita nel bilancio condominiale.

In sintesi

Con l’ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026 la Cassazione ribadisce che la scelta della ditta per i lavori straordinari, insieme all’individuazione delle opere e del prezzo, è di competenza esclusiva dell’assemblea. Una delibera che rimette la scelta finale al consiglio di condominio o all’amministratore non è conforme all’art. 1135 c.c. e può essere impugnata. Il consiglio può preparare e proporre, ma le sue determinazioni vincolano solo se poi l’assemblea le approva con le maggioranze di legge.

Domande frequenti

Il consiglio di condominio può scegliere l’impresa per i lavori?

No. Secondo l’ord. n. 26871/2026 del 14 ottobre 2026 la scelta dell’impresa per i lavori straordinari spetta all’assemblea e non è delegabile al consiglio di condominio né all’amministratore. Il consiglio può confrontare i preventivi e fare una proposta, che però deve essere approvata dall’assemblea.

Che cosa deve decidere l’assemblea per i lavori straordinari?

Le opere da eseguire, l’oggetto dell’appalto da stipulare con l’impresa e il relativo prezzo: sono gli elementi fondamentali dei lavori e per questo sono riservati alla delibera assembleare.

Il consiglio di condominio è obbligatorio?

No. L’assemblea può nominarlo negli edifici con almeno dodici unità immobiliari; è composto da almeno tre condomini e ha funzioni consultive e di controllo (art. 1130-bis c.c.).

Non ero in assemblea e la delibera delega la scelta della ditta: cosa posso fare?

Si può valutare l’impugnazione della delibera davanti al Tribunale. Per il condomino assente il termine è di trenta giorni dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.), e prima della causa occorre tentare la mediazione. Conviene muoversi subito, con il verbale e la convocazione alla mano.

Sulla gestione del condominio puoi leggere anche il nostro commento sull’amministratore infedele che sposta i soldi tra condomìni e quello sui lavori condominiali che richiedono l’accesso alla proprietà privata.

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Avv. Claudio Cuzzini

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Comunione e famiglia · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: la casa da vendere entro il 2007 e mai venduta

Due coniugi, sposati in regime di separazione dei beni, acquistano insieme nel 2004 un appartamento a Roma per 439.000 euro: una parte del prezzo viene dal ricavato della vendita di un altro immobile del marito, il resto da un mutuo. Nel 2006 si separano consensualmente e, con una scrittura privata del 22 settembre 2006 recepita anche nel verbale di separazione, si accordano così: la casa familiare sarà venduta a terzi entro il 31 dicembre 2007 e, fino a quella data, la moglie potrà continuare ad abitarvi.

La vendita non avviene. Secondo il marito, per l’inadempimento della moglie agli impegni presi, che avrebbe anche cambiato la serratura impedendogli di entrare. Nel 2008 lui si rivolge al Tribunale di Roma chiedendo lo scioglimento della comunione e i rimborsi delle spese anticipate per la casa.

Il Tribunale scioglie la comunione e assegna l’immobile al marito, con un conguaglio di 328.000 euro in favore della moglie; condanna lei a pagare 100.000 euro in base alla scrittura privata del 2006, 29.500 euro per la mancata vendita e metà dell’IMU. La Corte d’appello di Roma, nel 2022, riforma in parte: elimina il risarcimento per la mancata vendita, ma condanna la moglie a pagare 254.044 euro per il mancato godimento della casa da parte del marito. Lei ricorre in Cassazione con un unico motivo, sostenendo che l’uso comune era proseguito perché non aveva mai impedito all’ex di godere dell’immobile.

Indennità di occupazione: quando è dovuta

Ogni comproprietario può usare la cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.). Una casa, però, di solito non si può abitare “a turno” tra ex coniugi. Per questi casi la Cassazione richiama un principio già affermato (Cass. n. 10264/2023):

“In materia di comunione del diritto di proprietà, se per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non ne sia possibile, ai sensi dell’art. 1102 c.c., un godimento diretto con pari uso da parte dei comproprietari, essi possono deliberarne l’uso indiretto e, in mancanza di tale deliberazione, il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti”Principio di Cass. n. 10264/2023 richiamato da Cassazione, Sez. 2, ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026

In pratica, l’indennità di occupazione non scatta automaticamente con la separazione: decorre dal momento in cui l’altro comproprietario manifesta, anche implicitamente, la volontà di usare la casa o di partecipare al suo godimento. Ed è commisurata ai frutti civili, cioè a quanto il bene renderebbe se fosse dato in locazione.

Perché l’indennità decorre dal 2008

La Corte d’appello aveva letto la scrittura privata del 2006 come un accordo che consentiva alla moglie l’uso esclusivo della casa a tempo determinato, fino al 31 dicembre 2007. Scaduto quel termine, il titolo che giustificava l’uso esclusivo era venuto meno: per questo l’indennità di occupazione è stata calcolata dal gennaio 2008, sul valore locativo accertato dal consulente tecnico.

Per la Cassazione, con l’ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026, questa è un’interpretazione “non implausibile” del contratto tra gli ex coniugi, che la ricorrente non ha censurato indicando quale regola di interpretazione sarebbe stata violata: si è limitata a proporre una lettura alternativa, e questo in Cassazione non basta. Non era decisivo neppure l’argomento secondo cui il marito non avrebbe provato atti con cui la moglie lo aveva escluso dalla casa: la fine del titolo convenzionale è stata intesa dai giudici di merito come implicito dissenso del comproprietario al protrarsi dell’uso esclusivo e come richiesta di uso comune. Il ricorso è stato rigettato.

In sintesi

Con l’ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026 la Cassazione conferma che l’ex coniuge comproprietario che resta da solo nella casa cointestata deve all’altro un’indennità di occupazione commisurata al valore locativo del bene, a partire dal momento in cui l’altro ha chiesto, anche implicitamente, di partecipare al godimento del bene. Se gli accordi di separazione fissano una data per vendere la casa o per lasciarla, la scadenza di quel termine può segnare l’inizio dell’indennità. Negli accordi di separazione conviene quindi regolare in modo espresso chi abita la casa, fino a quando e a quali condizioni.

Domande frequenti

Il mio ex vive nella casa cointestata: mi spetta un’indennità di occupazione?

Può spettare se la casa non è stata assegnata al tuo ex dal giudice (ad esempio come genitore con cui vivono i figli) e se hai manifestato la volontà di usarla anche tu o di partecipare al suo godimento. L’indennità è commisurata alla tua quota del valore locativo dell’immobile.

Da quando decorre l’indennità di occupazione?

Dalla data in cui l’altro comproprietario riceve la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento. Nel caso deciso dall’ord. n. 26873/2026 del 14 ottobre 2026 è stata fatta decorrere dalla scadenza del termine pattuito negli accordi di separazione per vendere la casa.

Come si calcola l’importo?

Di regola sul valore locativo dell’immobile, accertato spesso da un consulente tecnico, in proporzione alla quota del comproprietario escluso dal godimento. Nel caso esaminato la somma ha raggiunto 254.044 euro anche per la durata dell’occupazione, iniziata nel 2008.

Cosa conviene fare per non perdere l’indennità?

Mettere per iscritto, con una lettera raccomandata o una PEC, la richiesta di usare la casa o di essere compensati, e regolare il punto negli accordi di separazione o nella domanda di divisione. Più si aspetta, più tardi decorre l’indennità.

Sullo stesso tema puoi leggere anche il nostro commento sulla casa ereditata occupata da un solo erede e quello sul risarcimento per l’occupazione senza titolo.

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Avv. Claudio Cuzzini

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Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: un appalto di manutenzione straordinaria finito in causa

Nel 2008 un condominio in provincia di Salerno affida a un’impresa, con un direttore dei lavori, la manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale. Secondo il condominio si tratta di un intervento complessivo, che comprende facciate, soffitti, frontalini e ringhiere dei balconi. Per il condominio sono lavori condominiali fatti male: tramite l’amministratore cita in giudizio impresa e direttore dei lavori per i vizi dell’opera (artt. 1667, 1668 e 1669 c.c.).

Il Tribunale accoglie la domanda e condanna i due convenuti a pagare 32.108 euro, l’importo stimato dal consulente tecnico per eliminare i difetti. La Corte d’appello riduce la somma a 21.381,14 euro e compensa le spese del giudizio di appello: secondo i giudici andavano tolti i danni ai balconi e alle ringhiere, perché riguardavano le proprietà esclusive dei singoli condomini e l’amministratore non poteva chiederli.

Il condominio ricorre in Cassazione e, con l’ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026, ottiene l’accoglimento del primo motivo.

Lavori condominiali fatti male: fin dove arriva l’amministratore

L’amministratore deve compiere gli atti conservativi delle parti comuni (art. 1130 c.c.) e per questo può agire in giudizio da solo (art. 1131 c.c.) anche per il risarcimento dei danni, quando la domanda è collegata alla conservazione delle cose comuni. Richiamando un proprio precedente, la Corte ricorda che l’amministratore può proporre anche l’azione per i gravi difetti dell’opera (art. 1669 c.c.) quando i difetti riguardano l’intero edificio e i singoli appartamenti, perché la causa del danno è comune.

L’ordinanza riprende testualmente un precedente (Cass. n. 14871/2025), secondo cui l’amministratore è legittimato:

“[…] anche a proporre ogni azione al fine di ottenere il risarcimento dei danni cagionati alle parti comuni, ancorché interessanti di riflesso le parti di proprietà esclusiva, e perciò allorché agisca a tutela dell’edificio nella sua unitarietà”Cassazione, Sez. 2, ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026, che cita Cass. n. 14871/2025

Il limite è altrettanto chiaro: senza un mandato dei singoli condomini, l’amministratore non può chiedere i danni subiti dentro le unità di proprietà esclusiva quando si tratta di crediti distinti e individuali, che vanno oltre la conservazione del fabbricato. In quel caso devono agire i condomini interessati.

L’errore della Corte d’appello

Nel caso deciso l’appalto, approvato dall’assemblea, secondo il condominio e in base al contenuto del contratto riguardava il ripristino complessivo dell’edificio. Balconi e ringhiere, insieme alle lesioni delle facciate, ai soffitti e ai frontalini, rientravano secondo il condominio in un unico intervento conservativo e non potevano essere considerati elementi estranei alla struttura.

Per la Cassazione la Corte d’appello ha sbagliato a negare in radice la legittimazione dell’amministratore solo perché alcuni beni erano di proprietà esclusiva, senza verificare se quei danni fossero funzionalmente collegati alla conservazione dell’edificio nella sua unitarietà. Dei lavori condominiali fatti male sulle parti comuni, quindi, l’amministratore può chiedere conto anche quando il danno alle parti private ne è il riflesso, purché sia collegato alla conservazione dell’edificio.

Le spese di lite: la riduzione dell’importo non basta per compensarle

Sulle spese l’ordinanza aggiunge un’indicazione utile. La Corte d’appello le aveva compensate anche perché il condominio aveva ottenuto meno di quanto liquidato in primo grado. Pur dichiarando assorbito il motivo sulle spese, la Cassazione ricorda il principio delle Sezioni Unite (n. 32061/2022): la reciproca soccombenza non si ricava dalla sola riduzione dell’importo di un’unica domanda, ma richiede più domande contrapposte o l’accoglimento parziale di una domanda articolata in più capi autonomi.

In sintesi

Con l’ord. n. 25657/2026 del 21 settembre 2026 la Cassazione afferma che, in caso di lavori condominiali fatti male, l’amministratore può agire contro impresa e direttore dei lavori anche per i danni che si riflettono su balconi e altre parti private, se l’azione mira a conservare l’edificio nel suo insieme. Non può invece chiedere, senza mandato, i danni propri di ciascun condomino dentro il suo appartamento. Il giudice deve verificare caso per caso il collegamento con la conservazione delle parti comuni, senza escludere quei danni per il solo fatto che riguardano proprietà esclusive.

Domande frequenti

I lavori condominiali fatti male hanno rovinato il mio balcone: chi chiede i danni?

Se il danno al balcone deriva dall’intervento sulle parti comuni ed era compreso nell’appalto unitario di conservazione dell’edificio, può agire l’amministratore per conto del condominio. Per i danni propri del singolo appartamento, distinti dalla conservazione del fabbricato, serve l’azione del condomino o un suo mandato all’amministratore.

L’amministratore ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea per fare causa all’impresa?

Per le azioni dirette a conservare le parti comuni, compreso il risarcimento dei danni collegati, l’amministratore ha una legittimazione autonoma (artt. 1130 e 1131 c.c.). È comunque buona prassi informare l’assemblea e documentare le decisioni sull’appalto e sui vizi.

Contro chi si agisce se i lavori in condominio sono eseguiti male?

Contro l’impresa appaltatrice e, se ha concorso nei difetti, contro il direttore dei lavori. Le garanzie per i vizi dell’appalto (art. 1667 c.c.) e per i gravi difetti dell’opera (art. 1669 c.c.) possono concorrere, a tutela del committente.

Cosa conviene fare se dopo i lavori compaiono difetti?

Davanti a lavori condominiali fatti male conviene segnalare subito i difetti per iscritto all’amministratore, fotografarli e datarli, chiedere un accertamento tecnico e rispettare i termini di denuncia previsti per l’appalto. Più è tempestiva la contestazione, più è semplice ottenere il risarcimento.

Sui rapporti tra lavori condominiali e proprietà privata puoi leggere anche il nostro commento sull’accesso delle ditte alla proprietà privata durante i lavori e quello sull’amministratore che sposta i soldi tra condomìni.

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Avv. Claudio Cuzzini

Avvocato a Roma da oltre vent’anni · Ordine degli Avvocati di Roma

Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.

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Condominio · Cass. civ., Sez. 2, ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: muffa in casa da trent’anni

Due coniugi acquistano nel 1992 un appartamento in un condominio a Prato. Già negli anni Novanta compaiono condensa e muffa: agiscono contro l’impresa costruttrice per i gravi difetti dell’opera (art. 1669 c.c.) e ottengono il risarcimento. La consulenza tecnica di quel giudizio, depositata nel 1996, individua la causa nella mancanza di coibentazione della facciata, che crea “ponti termici”.

Nel 2010 il problema si ripresenta. L’assemblea fa eseguire un saggio per capirne le cause e, secondo i proprietari, il condominio fa ritinteggiare l’interno con prodotti specifici (la Corte d’appello riterrà invece non provata quella tinteggiatura). Nel 2012 macchie di umidità e muffa ricompaiono, ma le assemblee successive escludono l’intervento esterno (il cappotto termico). A fine 2012 i proprietari chiedono al condominio il risarcimento dei danni da muffa e poi lo citano in giudizio come custode delle parti comuni.

Il Tribunale di Prato respinge l’eccezione di prescrizione ma rigetta la domanda, ritenendola una duplicazione di quella già vinta contro il costruttore. La Corte d’appello di Firenze va oltre e dichiara il diritto prescritto: per i giudici d’appello si trattava di un illecito istantaneo con effetti permanenti e il termine di cinque anni era partito al più tardi dal deposito della consulenza nel 1996. Con l’ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026 la Cassazione accoglie il ricorso dei proprietari e cassa la sentenza.

Danni da muffa: il condominio risponde come custode

Il punto decisivo è distinguere due illeciti diversi. Il vizio costruttivo è imputabile al costruttore e si fa valere con l’art. 1669 c.c. Al condominio, invece, i proprietari contestavano altro: non aver eseguito gli interventi necessari per eliminare quel difetto delle parti comuni, cioè l’omessa manutenzione e custodia dell’edificio ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Rispetto a questo illecito il condomino danneggiato è considerato “terzo” verso il condominio, e i danni lamentati sono, nella sua prospettazione, diversi e ulteriori rispetto a quelli già risarciti dal costruttore. La Corte richiama un principio già affermato (Cass. n. 19556/2021):

“Il condominio assume, invero, comunque responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c., ove, sia pure in presenza di difetti costruttivi originari di progettazione o di esecuzione dell’opera afferente alle parti comuni, non adempie agli obblighi di eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria delle stesse”Cassazione, Sez. 2, ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026

Quando si prescrive il risarcimento

L’omessa manutenzione dura con continuità finché il condominio non esegue i lavori necessari a eliminare il difetto: per questo, dice la Corte, ha natura di illecito permanente. Ne derivano due regole, che l’ordinanza riprende da Cass. n. 4677/2023:

• la richiesta di eliminare la causa (risarcimento in forma specifica, cioè i lavori) non si prescrive a partire dall’ultimazione dell’opera difettosa, perché l’illecito consiste nel mantenere quello stato di fatto, che si protrae nel tempo;
• il risarcimento in denaro dei danni all’immobile, come i danni da muffa, si prescrive “de die in diem”, cioè giorno per giorno, a mano a mano che i danni si verificano.

La Corte d’appello aveva invece trattato l’illecito del condominio come se coincidesse con il vizio originario del costruttore. Questo errore ha falsato la ricostruzione della domanda e, di conseguenza, l’individuazione del momento da cui far partire la prescrizione (art. 2947 c.c.). Gli altri due motivi, sulla mancata contestazione dei danni del 2012 e sulla prova della tinteggiatura del 2010, sono stati dichiarati assorbiti.

In sintesi

Con l’ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026 la Cassazione chiarisce che, se la muffa in un appartamento deriva da un difetto costruttivo delle parti comuni, il condominio che non interviene risponde come custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. Si tratta di un illecito permanente: la prescrizione non decorre dal vizio originario o dalla scoperta della sua causa, e per i danni da muffa risarcibili in denaro corre giorno per giorno, man mano che si producono. Conviene comunque segnalare subito il problema all’amministratore, per iscritto, e conservare la documentazione.

Domande frequenti

Se la muffa dipende da un difetto di costruzione, posso rivolgermi al condominio?

Sì: i danni da muffa si possono chiedere al condominio se il difetto riguarda parti comuni (come la facciata) e il condominio non esegue la manutenzione necessaria a eliminarlo. È una responsabilità diversa da quella del costruttore ex art. 1669 c.c. e può aggiungersi a essa, per danni diversi e ulteriori.

Ho scoperto la causa della muffa molti anni fa: è tutto prescritto?

Non necessariamente. Secondo l’ord. n. 26117/2026 del 2 ottobre 2026, finché il condominio non elimina il difetto l’illecito continua: la richiesta dei lavori non si prescrive dall’ultimazione dell’opera e i danni in denaro si prescrivono giorno per giorno, man mano che si verificano.

Il condominio può limitarsi a ritinteggiare l’interno?

Se la causa sta nelle parti comuni, un intervento solo interno può non bastare: il condominio risponde se non esegue le attività di conservazione e manutenzione straordinaria necessarie. Nel caso deciso, secondo i proprietari, la tinteggiatura interna del 2010 non aveva risolto il problema, ricomparso nel 2012.

Cosa conviene fare se ho la muffa in casa?

Segnalarla per iscritto all’amministratore, fotografare e datare i danni, chiedere che il punto sia messo all’ordine del giorno dell’assemblea e far accertare la causa da un tecnico. Con questi elementi si può valutare se chiedere al condominio il risarcimento dei danni da muffa.

Sui danni da infiltrazioni in condominio puoi leggere anche il nostro commento sulle tutele dell’inquilino per le infiltrazioni dal lastrico solare e quello sui lavori condominiali che richiedono l’accesso alla proprietà privata.

Per valutare un caso di muffa o infiltrazioni nel tuo appartamento puoi conoscere i nostri avvocato per liti condominiali e danni in condominio a Roma.

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Locazioni · Cass. civ., Sez. 3, ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: un supermercato e un recesso contestato

Nel 2018 una società concede in locazione un immobile a Como adibito a supermercato. Nel 2020 il contratto passa a un’altra società insieme al ramo d’azienda. Nell’ottobre 2022 la nuova conduttrice comunica il recesso per gravi motivi, con effetto dall’aprile 2023, spiegando che il punto vendita è in crisi economica.

La locatrice contesta il recesso e ottiene un decreto ingiuntivo per oltre 71.000 euro di canoni successivi. Il Tribunale di Como accoglie l’opposizione della conduttrice e revoca il decreto; la Corte d’appello di Milano conferma e condanna anche la locatrice a restituire il deposito cauzionale di 50.000 euro. La Cassazione, con l’ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026, rigetta il ricorso.

Quando le perdite sono un “grave motivo”

L’art. 27 L. 392/1978 consente al conduttore di recedere, indipendentemente dalle previsioni del contratto, quando ricorrono gravi motivi. Secondo la giurisprudenza richiamata dalla Corte (Cass. n. 6731/2023 e n. 23639/2019) devono essere fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla conclusione del contratto.

Nel caso esaminato i giudici di merito avevano accertato perdite di esercizio di anno in anno più consistenti e una crisi oggettiva del singolo punto vendita, peraltro nota alla locatrice. La scelta di recedere per non aggravare il dissesto è stata quindi ritenuta legittima. Un dettaglio interessante: la sopravvenienza è stata valutata rispetto al subentro della nuova conduttrice nel contratto, avvenuto con la cessione del ramo d’azienda.

Recesso per gravi motivi: titolo e causa da provare

La Corte distingue tra il titolo del recesso, cioè la ragione dichiarata nella comunicazione, e la causa sottostante, che il conduttore deve provare se il locatore la contesta. Nella lettera di recesso bisogna quindi indicare con chiarezza i motivi; in giudizio servono poi documenti, come bilanci e situazioni contabili, che li dimostrino. La Cassazione ha dichiarato inammissibili i primi due motivi del ricorso: il primo non coglieva la ratio della decisione d’appello, che aveva valutato proprio gli elementi richiesti dalla legge; entrambi, poi, tentavano di rimettere in discussione accertamenti di fatto riservati ai giudici di merito. Il terzo motivo, sulle spese, è stato giudicato manifestamente infondato.

“la Corte d’appello ha chiaramente individuato la natura titolata del recesso (la crisi economica nella gestione del singolo punto vendita), specificando che altro è il titolo del recesso, altro la causa sottostante, da provare in caso di contestazione del locatore”Cassazione, Sez. 3, ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026

In sintesi

Con l’ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026 la Cassazione conferma che il conduttore commerciale può recedere per gravi motivi quando il punto vendita registra perdite crescenti, oggettive e sopravvenute, non riconducibili a una sua scelta. Il motivo va indicato nella comunicazione di recesso e, se contestato, provato in giudizio. Il preavviso resta di almeno sei mesi.

Domande frequenti

Con quale preavviso si esercita il recesso per gravi motivi?

Almeno sei mesi, con lettera raccomandata, come prevede l’art. 27, ultimo comma, L. 392/1978. La norma è inderogabile: il contratto non può escludere questa facoltà del conduttore.

Una crisi generale del settore basta?

Non basta richiamarla in modo generico: servono fatti concreti, imprevedibili e sopravvenuti che incidano sulla prosecuzione del rapporto. Nel caso dell’ord. n. 25718/2026 del 23 settembre 2026 pesavano le perdite crescenti del singolo punto vendita, documentate.

Il locatore può contestare il recesso?

Sì, e in quel caso spetta al conduttore provare la causa del recesso. Se non ci riesce, il recesso non è efficace e il conduttore rischia di dover continuare a pagare i canoni.

Cosa succede al deposito cauzionale?

Se il recesso è legittimo e l’immobile viene riconsegnato, il deposito va restituito, salvo danni o somme dovute. Nel caso deciso, la Corte d’appello ha condannato la locatrice a restituire i 50.000 euro di deposito e la Cassazione, rigettando il ricorso, ha reso definitiva la decisione.

Sulle locazioni commerciali puoi leggere anche il nostro commento sulla clausola di disdetta alla prima scadenza e quello sulle tutele dell’inquilino in caso di infiltrazioni.

Per valutare un recesso per gravi motivi o una controversia su una locazione commerciale puoi conoscere i nostri servizi di assistenza legale in materia di condominio e locazioni a Roma.

Avv. Claudio Cuzzini

Avvocato a Roma da oltre vent’anni · Ordine degli Avvocati di Roma

Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.

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Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non sostituiscono una consulenza legale personalizzata.

Locazioni · Cass. civ., Sez. 3, ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026 · a cura dell’Avv. Claudio Cuzzini

Il caso: uno studio legale e una disdetta “da contratto”

Una proprietaria concede in locazione un immobile ad uso studio legale a tre avvocati, con contratto del dicembre 2016. Una clausola le consente di dare disdetta alla prima scadenza con dodici mesi di preavviso. Morto uno dei conduttori e receduti i suoi eredi, nel settembre 2021 la proprietaria invia la disdetta agli altri due e poi intima lo sfratto per finita locazione.

Il Tribunale di Busto Arsizio respinge la domanda: il contratto si è rinnovato per altri sei anni. La Corte d’appello di Milano conferma che la clausola è nulla, perché contrasta con le norme imperative sulla durata e sul diniego di rinnovo. La Cassazione, con l’ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026, rigetta il ricorso.

Disdetta alla prima scadenza: perché la clausola è nulla anche se firmata

La proprietaria sosteneva che la clausola fosse frutto di autonomia contrattuale, accettata da professionisti del diritto, e che in cambio avesse concesso un canone più basso. La Corte ha giudicato inammissibile il motivo ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c., perché la decisione d’appello è conforme alla giurisprudenza consolidata: una pattuizione che permette al locatore di sciogliersi alla prima scadenza fuori dai casi dell’art. 29 L. 392/1978 limita la durata legale del contratto ed è colpita dalla nullità dell’art. 79 L. 392/1978.

Le parti possono derogare alla durata, ricorda la Corte richiamando Cass. n. 5127/2020, ma solo con un accordo successivo alla nascita del contratto, non con una clausola inserita al momento della firma.

E la “liberalizzazione” del 2014?

La proprietaria invocava anche l’art. 18 del D.L. n. 133/2014 (conv. in L. n. 164/2014), che consente di derogare alla L. 392/1978. La Corte d’appello aveva escluso che la norma si applicasse, perché riguarda i contratti di locazione ad uso diverso con canone annuo superiore a 250.000 euro; la Cassazione ha ritenuto la censura generica e non l’ha esaminata nel merito. Per la grande maggioranza dei negozi, uffici e studi professionali, quindi, le regole vincolistiche restano pienamente in vigore.

“la norma sulla durata di tali contratti può essere derogata per volontà delle parti, come propugna la ricorrente, ma ciò solo se la pattuizione è successiva al sorgere del vincolo contrattuale, non se ciò avviene coevamente alla sua conclusione”Cassazione, Sez. 3, ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026

In sintesi

Con l’ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026 la Cassazione conferma che, nelle locazioni commerciali e professionali, la clausola che attribuisce al locatore una facoltà libera di disdetta alla prima scadenza è nulla ex art. 79 L. 392/1978. Poco importa che sia stata firmata consapevolmente: la durata legale può essere ridotta solo con accordi successivi alla stipula.

Domande frequenti

Disdetta alla prima scadenza: il locatore può mandare via il conduttore di un negozio dopo i primi 6 anni?

Solo per i motivi tassativi dell’art. 29 L. 392/1978, da indicare nella disdetta inviata almeno 12 mesi prima. Altrimenti il contratto si rinnova automaticamente.

Una clausola diversa, firmata da entrambi, non vale?

No, se riduce la durata legale o amplia i casi di diniego del rinnovo: è nulla ex art. 79 L. 392/1978, come ribadito dall’ord. n. 25727/2026 del 23 settembre 2026.

Si può mai accorciare la durata del contratto?

Sì, con un accordo tra le parti successivo alla stipula, ad esempio una risoluzione consensuale. Non con una clausola inserita già nel contratto iniziale.

Cosa succede se il canone è molto alto?

Per i contratti ad uso diverso con canone annuo superiore a 250.000 euro l’art. 18 del D.L. 133/2014 (che ha introdotto il terzo comma dell’art. 79 L. 392/1978) consente di pattuire termini e condizioni in deroga alla legge, salvo che si tratti di locali qualificati di interesse storico con provvedimento regionale o comunale. Sotto quella soglia vale la regola generale: la disdetta alla prima scadenza è possibile solo per i motivi dell’art. 29.

Sul tema delle locazioni puoi leggere anche: contratto di locazione nullo e canoni da restituire (Cass. 24561/2026) e infiltrazioni dal lastrico solare: le tutele dell’inquilino (Cass. 25768/2026).

Per la verifica di una disdetta alla prima scadenza o di un contratto di locazione commerciale puoi consultare i nostri servizi di assistenza legale in materia di condominio e locazioni a Roma.

Avv. Claudio Cuzzini

Avvocato a Roma da oltre vent’anni · Ordine degli Avvocati di Roma

Si occupa di contenzioso civile, con particolare esperienza in diritto condominiale e locazioni, successioni ed eredità, comunione e divisione immobiliare, diritto bancario e diritto di famiglia. Studio in Via Novacella 18, Roma.

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