Il nodo centrale affrontato dalla Corte è quello dell’applicazione nel tempo della norma: essa opera anche nei confronti di chi aveva iniziato a possedere il bene prima dell’entrata in vigore della legge, ma non aveva ancora maturato il ventennio utile a usucapire? La risposta della Cassazione è affermativa, con conseguenze importanti per chi confida nell’acquisto per usucapione di immobili appartenenti allo Stato.

Il caso

Una cittadina aveva agito davanti al Tribunale di Roma nei confronti del Ministero dell’Economia e delle Finanze e dell’Agenzia del Demanio, chiedendo che fosse dichiarato in suo favore l’acquisto per usucapione ordinaria di un appartamento in Roma. A sostegno della domanda, esponeva di aver posseduto l’immobile in modo pacifico e ininterrotto per oltre un ventennio, continuando a possederlo anche dopo che l’appartamento era stato devoluto allo Stato in seguito alla morte del proprietario originario, avvenuta nel 1992 senza eredi.

L’Amministrazione si difendeva eccependo il mancato compimento del ventennio utile: la posseditrice non aveva mai notificato all’Agenzia del Demanio la propria situazione possessoria, in violazione dell’art. 1, comma 260, L. n. 296/2006.

Sia il Tribunale di Roma sia la Corte d’Appello davano ragione alla posseditrice. In particolare, i giudici di merito ritenevano la disciplina del 2006 inapplicabile al caso, perché non retroattiva e quindi inidonea a rendere “clandestino” un possesso iniziato pubblicamente molti anni prima della sua entrata in vigore. Decisivo, sul punto, era il riconoscimento che il possesso utile ad usucapionem era cominciato solo nel 1992 — alla morte del proprietario — poiché in precedenza l’immobile era detenuto a titolo di locazione. Ne derivava che, al 1° gennaio 2007, il ventennio non era ancora maturato.

L’Agenzia del Demanio ricorreva quindi in Cassazione con un unico motivo.

La disciplina dell’art. 1, comma 260, L. n. 296/2006

La norma prevede che al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti si applichi l’art. 1163 c.c. — quello che esclude la rilevanza, ai fini dell’usucapione, del possesso violento o clandestino — finché il terzo che esercita un’attività corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale non notifichi all’Agenzia del Demanio di essere in possesso del bene. La comunicazione deve identificare l’immobile descrivendone la consistenza e indicando i dati catastali.

Secondo la lettura della Cassazione, la disposizione ha introdotto nell’ordinamento una nuova disciplina del possesso utile a usucapire i beni di cui lo Stato sia divenuto titolare ai sensi dell’art. 586 c.c., con un duplice effetto: da un lato ha posto a carico del possessore un onere prima inesistente — quello di comunicare il possesso all’Agenzia; dall’altro ha subordinato a tale adempimento il decorso del termine di usucapione, configurando così una nuova ipotesi di vizio del possesso che estende la previsione dell’art. 1163 c.c.

La decisione della Corte

La Cassazione ha ritenuto fondato il ricorso dell’Agenzia del Demanio, accogliendo l’interpretazione già delineata da Cass. n. 34567/2024 e distinguendola dai precedenti (Cass. n. 1549/2010 e n. 14655/2013) in cui la norma era stata esclusa perché l’usucapione si era già perfezionata prima dell’entrata in vigore della legge.

Il punto qualificante della pronuncia riguarda l’efficacia temporale della disposizione. La norma non è retroattiva: non si applica alle fattispecie già esaurite, in cui il termine di usucapione era già maturato al 1° gennaio 2007. Tuttavia, essa produce pienamente i propri effetti sulle situazioni “in itinere”, cioè quelle nelle quali il termine utile a usucapire era ancora in corso al momento dell’entrata in vigore della legge.

La Corte richiama il principio generale, fondato sull’art. 11 delle preleggi, secondo cui l’irretroattività tutela i soli diritti quesiti, ormai consolidati — come un termine di usucapione già perfetto — mentre la legge sopravvenuta, che non è per ciò stesso retroattiva, ben può disciplinare gli effetti non ancora esauriti di un rapporto giuridico sorto in precedenza. Diversamente opinando, osserva la Corte, si arriverebbe a conseguenze “aberranti”, facendo dipendere l’applicazione della norma dal momento in cui viene proposta la domanda di usucapione.

Sul piano pratico, l’intervento del legislatore ha determinato un’inversione dell’onere della prova. La legge ha creato una vera e propria presunzione legale di possesso clandestino, che si sovrappone al possesso ordinario dall’entrata in vigore della L. n. 296/2006 fino al momento della comunicazione all’Agenzia del Demanio: spetta dunque al privato dimostrare l’esercizio pubblico e non clandestino del possesso, e l’unico modo per farlo è la comunicazione prescritta dalla norma.

La Corte ha pertanto cassato la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese.

Le implicazioni pratiche per l’usucapione di beni devoluti allo Stato

La pronuncia ha ricadute concrete per chiunque possieda — o ritenga di poter usucapire — un immobile potenzialmente devoluto allo Stato perché vacante o proveniente da un’eredità giacente. In sintesi:

• Verificare il dies a quo del possesso. Occorre stabilire con precisione quando è iniziato il possesso utile a usucapire (distinguendolo, ad esempio, da una pregressa detenzione a titolo di locazione) e se il ventennio si fosse già compiuto prima del 1° gennaio 2007.
• Distinguere le situazioni esaurite da quelle “in itinere”. Se al 1° gennaio 2007 l’usucapione era già maturata, la disciplina del 2006 non si applica. Se invece il termine era ancora in corso, la norma opera pienamente.
• La comunicazione all’Agenzia del Demanio non è una formalità. In mancanza, dal 2007 il possesso si presume clandestino e, come tale, inidoneo a fare maturare l’usucapione fino alla data dell’eventuale comunicazione.
• L’inerzia dell’Amministrazione non basta più. A differenza del quadro anteriore, il mancato pagamento delle imposte o l’apparente abbandono del bene da parte dello Stato non sono più sufficienti a fondare un possesso utile: l’onere di attivarsi è ora a carico del privato.

Conclusioni

Con l’ordinanza n. 16489/2026 la Cassazione consolida un orientamento che riduce sensibilmente gli spazi per l’usucapione dei beni devoluti allo Stato. Chi si trovi in una situazione possessoria di questo tipo ha tutto l’interesse a una valutazione tecnica tempestiva, sia per ricostruire correttamente l’origine e la natura del possesso, sia per provvedere — ove ancora possibile e utile — alla comunicazione all’Agenzia del Demanio, evitando che il decorso del tempo resti privo di effetti.

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