La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la recentissima sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, ha riconosciuto al giudice adito in sede di opposizione a decreto ingiuntivo il poter sindacare la validità delle delibere, sottese al diritto di credito avanzato in sede monitoria, sia sotto il profilo della nullità sia sotto quello dell’annullabilità. In particolare la Corte ha affermato il seguente principio: nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio, della deliberazione assembleare, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via di azione – mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione – ai sensi dell’art. 1137, secondo comma cod. civ. nel termine perentorio ivi previsto e non in via di eccezione.
Ha precisato, altresì, la Corte che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, l’eccezione con la quale l’opponente deduca l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, è inammissibile e tale inammissibilità va rilevata e dichiarata d’ufficio dal giudice.

La sentenza in commento trae origine dall’azione giudiziale spiegata da un condomino il quale domandò la revisione delle tabelle millesimali poiché, a suo dire, non più rispondenti allo stato di fatto a seguito di trasformazioni di alcune unità immobiliari di esclusiva proprietà di altri condomini. La Corte di legittimità nel confermare l’orientamento già espresso con le sentenze 25.9.2013, n. 21950, 1.7.2004, n. 12018 ha affermato un principio di diritto, applicabile anche nel caso di successive trasformazioni di singole unità immobiliari, secondo cui ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia agli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva, nonché le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, in quanto consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

Con la sentenza n. 2127 del 2021 pubblicata in data 29 gennaio 2021 la Corte di Cassazione ha ripercorso alcuni principi in materia di poteri-doveri di rappresentanza processuale dell’amministratore di condominio. La Corte, in primo luogo, ha affermato che spetta in via esclusiva all’amministratore del condominio la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari, ove queste non attengono a diritti sulle cose comuni (Cass. Sez. 2, 20/04/2005, n. 8286; Cass. Sez. 2, 14/12/1999, n. 14037; Cass. Sez. 2, 19/11/1992, n. 12379). Essendo l’amministratore l’unico legittimato passivo nelle controversie ex art. 1137 c.c. in forza dell’attribuzione conferitagli dall’art. 1130, n. 1, c.c., e della corrispondente rappresentanza in giudizio ai sensi dell’art. 1131 c.c., allo stesso spetta altresì la facoltà di gravare la relativa decisione del giudice, senza necessita di autorizzazione o ratifica dell’assemblea (Cass. Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451; Cass. Sez. 2, 20/03/2017, n. 7095; Cass. Sez. 2, 10/03/2020, n. 6735).
Sussiste la legittimazione passiva dell’amministratore (e quindi anche quella a proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio), senza necessità di autorizzazione dell’assemblea a costituirsi nel giudizio, rispetto alla controversia relativa alla domanda di risarcimento dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione di un bene condominiale, essendo l’amministratore comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130, n. 4 c.c. Il Collegio, invero, ha dato seguito all’orientamento interpretativo secondo cui il potere – dovere di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, attribuito all’amministratore di condominio dall’art. 1330, n. 4, c.c., implica in capo allo stesso la correlata autonoma legittimazione processuale attiva e passiva, ex art. 1131 c.c., in ordine alle controversie in materie di risarcimento del danni, qualora l’istanza appaia connessa o conseguenziale, appunto, alla conservazione delle cose comuni (Cass. Sez. 2, 22/10/1998, n. 10474; Cass. Sez. 2 18/06/1996, n. 5613; Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3366; Cass. Sez. 2, 22/04/1974, n. 1154; cfr. anche Cass. Sez. 2 15/07/2002, n. 10233; Cass. Sez. 3, 21/02/2006, n. 3676; Cass. Sez. 2, 21/12/2006, n. 27447; Cass. Sez. 3, 25/08/2014, n. 18168; Cass. Sez. Unite, 10/05/2016, n. 9449).

Al fine di contenere il contagio del coronavirus tra la popolazione il governo ha emesso numerosi provvedimenti restrittivi che hanno riguardato anche le attività commerciali con immediato impatto negativo sul tessuto economico. Con i DPCM dell’11 marzo 2020 e del 22 marzo 2020 sono state, tra l’altro, individuate le attività economiche e commerciali da sospendere con effetti negativi sui rapporti di locazione in essere. In primo luogo, è necessario sottolineare che la responsabilità di tale situazione non può essere ricondotta a nessuna delle parti contrattuali in quanto la sospensione delle attività commerciali è stata disposta con provvedimento dall’autorità governativa. Di fatto, però, l’equilibrio sinallagmatico del contratto risulta alterato seppur temporaneamente e saranno necessari sforzi per cercare nuovi equilibri sino alla cessata emergenza che possano soddisfare le parti coinvolte. Il locatore non essendo in grado di garantire il godimento dei locali oggetto del contratto potrebbe trovare il rifiuto del conduttore, ex art. 1460 c.c., di pagare il canone di locazione fintantoché i locali non saranno nuovamente disponibili per l’esercizio della propria attività. Detta ipotesi, però, deve essere contemperata con la misura adottata dal governo ex art. 65, comma 1, del decreto-legge 18/2020 che consente al conduttore un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione per il mese di marzo 2020 ed è prevedibile che a breve la stessa misura venga adottata anche per il mese di aprile. Tale assetto normativo fa propendere verso una soluzione che dovrà essere condivisa tra il locatore e il conduttore e diretta ad una riduzione del canone di locazione per il periodo dell’emergenza e fino a che non sarà consentita la ripresa delle singole attività commerciali.

Con ordinanza del 05.12.2018 n. 31462 la Sez. 2 della Corte di Cassazione ha affermato, nel solco dell”orientamento giurisprudenziale maggioritario (Cass.civ., 03.08.20112 n. 14096, Cass.Civ., 16.05.2014 n. 10852, Cass. Civ. 7938/2017) che l’installazione di un ascensore realizzata da un condomino su parte di un bene comune finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. Invero, la Corte sulla scorta dei precedenti giurisprudenziali superiormente citati, conferma la regola secondo cui in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici principio che non può escluso neanche da disposizioni del regolamento condominiale che limitino l’uso delle parti comuni.

Afferma ancora la Corte che in tal caso sarà necessario solo verificare il rispetto dell’art. 1102. cod. civ. il quale afferma che ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La Corte a sostegno dei suesposti principi, aggiunge quanto affermato recentemente da altra sentenza della medesima Corte la n. 6129/2017 secondo cui l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche rientra fra le opere di cui all’art. 27, comma 1, della l. n. 118 del 1971 ed all’art. 1, comma 1, del d.p.r. n. 384 del 1978, e, pertanto, costituisce un’innovazione che, ex art. 2, commi 1 e 2 della l. n. 13 del 1989, va approvata dall’assemblea con la  maggioranza prescritta dall’art. 1136, commi 2 e 3  cod. civ., ovvero in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 cod. civ. secondo quanto prescritto dal comma 3 del citato art. 2 della l. n. 13 del 1989.

Non sempre le riparazioni degli infissi interni ed esterni dell’immobile locato ma anche delle ringhiere dei balconi rientrano tra le operazioni di piccola manutenzione poste a carico del conduttore ex art. 1576 cod. civ. In materia, la giurisprudenza sia di merito sia di legittimità sono infatti assolutamente concordi nell’affermare, nell’ambito di un corretto bilanciamento dei diritti e degli obblighi facenti capo rispettivamente al locatore (diritto a percepire il canone di locazione, obbligo a mantenere il bene locato all’uso della locazione) e al conduttore (obbligo di pagare il canone di locazione, restituire la cosa locata nello stato in cui l’aveva ricevuta), che il conduttore non è tenuto, al momento del rilascio dell’immobile ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l’uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l’impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all’obbligo del conduttore di restituire la cosa locata, al termine del rapporto, nello stesso stato in cui l’aveva ricevuta (così Cass. civ., n. 880 del 1990). Naturalmente, in caso di contestazioni da parte del locatore in ordine ad un uso anomalo della cosa locata da parte del conduttore si ritiene debba essere onere di quest’ultimo di dimostrare non solo l’uso normale della cosa locata ma anche di aver provveduto nel corso della locazione a quei piccoli interventi di manutenzione previsti dall’art. 1576 cod. civ.

Il giusto bilanciamento degli interessi posti in gioco nel contratto di locazione, trova però sistemazione anche in altre pronunce della Corte di Cassazione secondo cui, la riparazione degli infissi esterni dell’immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 cod. civ. pone a carico del conduttore, poiché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da un uso anormale dell’immobile debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che a norma dell’art. 1575 cod. civ. ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato per l’uso consentito (Cass. civ., 18 giugno 1991 n. 6896 e Cass. civ., 27 luglio 1995, n. 8191. Al riguardo risulta interessante ripercorrere l’iter logico della Corte d’Appello di Roma che in materia di locazione di immobili urbani, ha affermato che costituiscono lavori di ordinaria manutenzione, a carico del locatore, quelli concernenti l’insieme di interventi caratterizzati dalla ricorrenza periodica e dalla contenuta entità economica della spesa. I lavori di piccola riparazione a carico del conduttore sono costituiti invece, da ogni altra spesa, di regola, di scarso valore economico resa necessaria dall’uso del bene e collegata al dovere di custodia del conduttore. Questi pertanto, è unicamente tenuto a provvedere alle piccole riparazioni in modo da evitare un peggioramento delle condizioni dell’immobile da riconsegnare ai sensi dell’art. 1590 cod. civ. nello stesso stato in cui è stato consegnato, in conformità alla descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso della cosa (Corte Appello Roma, Sez. II, 13.12.2013).

Con la sentenza n. 26625/2018 del 22.10.2018, la Corte di Cassazione ha affermato, in tema di spazi destinati a parcheggio nei fabbricati di nuova costruzione, che l’effettiva esistenza di tali aree è condizione per il riconoscimento del diritto reale di uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari, diritto esercitabile solo rispetto alle aree destinate a parcheggio dai titoli abilitativi di edificazione. In mancanza delle dette aree di parcheggio, secondo la Corte, agli acquirenti rimarrebbe esclusivamente la possibilità di richiedere il risarcimento del danno per il mancato godimento.

La normativa vigente in materia, in materia ai sensi dell’art. 41 sexies L. 17.08.1942 n.1150 che impone una riserva di parcheggi per gli acquirenti opera tra privati come norma di relazione e come norma d’azione nei confronti della pubblica amministrazione nel senso che quest’ultima non può consentire nuove costruzioni senza la previsione di aree di parcheggio condizione di legittimità della concessione edilizia.

La Corte di Cassazione con la sentenza 23223/2018 del 27.9.2018 ha ripercorso, in materia di ripartizione delle spese tra condomini per la manutenzione e ricostruzione dell’ascensore, l’orientamento interpretativo della giurisprudenza di legittimità. In particolare con la sentenza in commento la Corte ha affermato che, a differenza dell’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese vanno suddivise secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 c.c.

Stante l’identità di ratio delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale ex art. 1124 c.c. e delle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, deve dirsi che, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, in quanto mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune (tant’è che, dopo la legge n. 220 del 2012, esso è espressamente elencato nell’art. 1117 n. 3, c.c.) anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante altresì su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne. Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione degli ascensori può essere derogato, ma la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione deve essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero col consenso di tutti i condomini.